나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21853 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하는 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 도보로 약 6분 거리에 부산지하철1,3호선(연산역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 2층 202호 외 13개호로서
[사용승인일: 2003.04.18]

·외 벽: 몰탈위 페인팅, 미장돌 및 징크판넬 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창 구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (14) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)이며 각 호 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하1층 및 지상1층 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 2019년 경 리모델링 된 것으로 조사되었으며, 내부 등은 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인하였고 이를 감안하여 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 연제구 연산동 1259-4번지, 라이크 이즈 이즈 2층 202호

1.2. 건물명

라이크 이즈 이즈

1.3. 용도

오피스텔 (건축물대장 상 업무시설)

1.4. 면적

* 토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물 전용 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물 연면적(전체): 2749.78㎡ (약 831.8평)

* 토지 면적(대지권): 404.3㎡ (약 122.3평)

1.5. 건물 구조 및 사용승인일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물

* 사용승인일: 2003년 04월 18일

1.6. 감정가

93,000,000원

1.7. 사건번호

부산지방법원 2025타경21853 (1)

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

성가신용협동조합

1.10. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 도보 약 6분 거리에 부산지하철 1, 3호선 환승역인 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 교육환경보호구역 (상대정화구역)

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현재 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권 이전: 박성준 (2019.10.10 접수)

* 신탁등기 말소: 박성준 (2020.03.25 접수)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2020.03.25 접수, 840,000,000원) - 말소

* 전세권 설정: 정혜진 (2020.05.18 접수, 70,000,000원) - 말소

* 임의경매 개시 결정: 성가신용협동조합 (2025.04.23 접수, 721,404,180원) - 말소 (본건 경매)

말소기준권리는 근저당권 (을9, 케이씨유엔피엘대부주식회사)이며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정혜진

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2020년 05월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 정 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

낙찰자가 인수해야 할 보증금 및 기타 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액은 910,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 연산역을 중심으로 유동인구가 많고 상권이 발달해 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 다양한 상점, 식당, 병원 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

연제초등학교가 북측 인근에 소재하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

2003년 4월 18일 사용승인된 건물로, 약 23년 경과되었음을 감안해야 합니다. 다만, 2019년경 리모델링이 조사된 바 있습니다.

6.2. 내부확인 불가

전유부 내부 확인이 폐문으로 인해 이루어지지 않아, 실제 내부 상태는 응찰 시 재확인이 필요합니다. (담보평가 시에는 전례 및 참고자료를 통해 평가됨)

6.3. 공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다. 이는 본건 부동산 외 다른 담보물이 채무를 위해 제공되었음을 의미하며, 경매 절차에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나 채무 구조를 이해하는 데 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상권 이용이 매우 편리하다는 장점이 있습니다. 2003년식 건물이지만 2019년 리모델링 이력이 있어 내부 상태가 양호할 가능성이 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리 부담이 없어 명확한 물건입니다. 다만, 내부 확인이 불가한 점과 건물 노후화 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부산 지하철 1, 3호선 연산역 도보 약 6분 거리의 초역세권

* 풍부한 배후 수요: 연산동의 발달된 상권 및 주거 지역과 인접하여 임대 수요 기대

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없음

* 리모델링 이력: 2019년 리모델링으로 내부 상태 개선 기대

9. 예상 입찰가

시세 분석:

감정가 93,000,000원에 대한 면적(22.68㎡, 약 6.86평)당 가격은 약 4,099,647원/㎡ (약 13,545,500원/평)입니다. 이는 2003년 준공된 오피스텔임을 감안할 때, 해당 지역의 시세를 충분히 반영하고 있을 것으로 판단됩니다. 인근 유사 오피스텔(큐브아이, 연산웰메이드 등)의 시세 및 실거래가 정보를 고려했을 때, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 보입니다. 그러나 건물의 실제 내부 상태, 공실 여부, 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가:

현재 제시된 감정가 93,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 물건의 현황을 고려하여 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서 약 74,400,000원에서 83,700,000원 사이를 예상 범위로 설정할 수 있습니다. 실제 입찰을 결정하기 전에는 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 최근 유사 물건의 실거래가 및 매물 정보를 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.