나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20811 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 204호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방시설, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)((접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 환경

2.1. 소재지

전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 2층 204호

2.2. 건물 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.3. 단지 정보

본 아파트는 송학크레지움캐슬아파트로, 2022년 9월 29일 사용승인되었습니다. 총 4개 동에 294세대가 거주하고 있습니다. 건물의 최고층은 27층, 최저층은 2층으로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있으며, 총 384대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

3. 물건 현황

3.1. 토지 및 건물 면적

* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

3.2. 감정가

295,000,000원

3.3. 경매 기본 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20811 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

4. 입지조건

4.1. 주변 환경

본 물건은 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 교통 상황

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 동측 4차선 도로를 통해 진입이 용이합니다.

4.3. 토지 이용 계획

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류(폭25-30미터), 소로2류(폭8-10미터), 소로3류(폭 8미터 미만)에 저촉 및 접함이 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부현황 요약

* 소유권 보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-18, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 장종수 (2023-12-19, 2,000,000,000원)

* 주택임차권: 최윤석 (2022-10-18, 235,000,000원) - 말소

* 가압류: 김영실 (2023-12-27, 875,191,256원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-23, 235,000,000원)

5.2. 임차인 현황

* 임차인: 최윤석

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-11-14

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-09-13

5.3. 권리분석 의견

말소기준권리인 우리은행 근저당(2022-10-18)보다 늦게 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다. 임차인 최윤석은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 권리에 해당합니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

5.4. 등기부채권 총액

3,230,191,256원

6. 상권분석

6.1. 주변 상권

본 물건지는 아파트 단지, 단독 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 편의 시설 외에 대규모 상업 시설이나 상권이 밀집한 지역은 아닙니다. 인근 '한국농업기술진흥원'이 위치하고 있어 관련 종사자나 연구 인구의 수요가 있을 수 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 기본적인 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다.

7.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 인근 주요 도로와의 접근성 또한 양호한 편입니다.

7.3. 건축 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급/배수, 난방, 소화전 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 2022년 준공된 신축 아파트입니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 과도한 채무 총액

본 물건의 등기부채권 총액은 약 32억 3천만원으로, 감정가 2억 9천5백만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 과정에서 채권자 간의 복잡한 이해관계나 시장의 약세를 시사할 수 있습니다.

8.2. 도로 및 배수 문제 (추정)

과거 보도된 내용에 따르면, 인근 지역의 신축 아파트 건설(본건 포함 가능성)이 자연 배수를 차단하여 우수 시 침수 피해를 가중시켰다는 문제가 제기된 바 있습니다. 해당 지역의 배수 시스템이나 개발로 인한 영향에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 과도하게 높은 채무 총액과 지역 내 개발로 인한 잠재적 배수 문제는 신중한 접근을 요구합니다. 주변 개발 현황 및 지역 경제 상황을 종합적으로 고려한 판단이 필요합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 신축 아파트

2022년 준공된 신축 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

10.2. 인수 부담 없음

임차인이 대항력이 없어 낙찰 시 임차보증금 반환 의무가 발생하지 않습니다.

10.3. 시장 가격 대비 잠재적 메리트

최근 실거래가 정보(2026년 6월, 2억 3,500만원 ~ 2억 4,000만원)와 감정가(2억 9,500만원)를 비교했을 때, 입찰가를 적절히 책정할 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

11. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 8일 16층 물건이 2억 3,500만원에 거래되었으며, 2026년 6월 5일에는 115.96㎡ (약 35평) 물건이 2억 4,000만원에 거래된 것으로 나타납니다. 본 물건은 2층으로, 층수 차이를 감안하더라도 최근 실거래가 수준을 기준으로 삼아볼 수 있습니다. 또한, 감정가 2억 9,500만원 대비 낙찰가율을 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 7,000만원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 및 최신 시장 동향을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.