나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20812 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 3층 301호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20812 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층301호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2022년 09월 29일

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡

감정가: 303,000,000원

1.3. 건축물 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

총동수: 4개동

총세대수: 294세대

최고층: 27층

최저층: 2층

주차대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 <nil>대) ※건축물대장상 총 주차대수 384대

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임. 동측에 접한 도로를 통해 차량 출입이 가능함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2022.10.18.) 이후 우리은행 근저당권(2022.10.18.)이 말소기준권리이며, 이후 장종수 근저당권(2023.12.19.), 김영실 가압류(2023.12.27.), 주택도시보증공사 강제경매(2025.04.23.) 등이 등기되어 있음.

모든 등기부상 권리(을1, 을3, 을2, 갑2, 갑3)는 매각으로 인해 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 민훈기

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-09

확정일자: 2023-11-08

배당신고일자: 2024-09-27

대항력: 없음

- 권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례 (2026년 6월 8일): 84.9502㎡ (전용면적), 16층, 235,000,000원

최근 전월세 사례 (2023년 7월 ~ 11월): 84.9502㎡ (전용면적), 보증금 229,000,000원 ~ 253,000,000원 (월세 0원)

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 303,000,000원이나, 최근 실거래가는 235,000,000원 수준으로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 전세 시세 또한 2억 2천만 원대에서 2억 5천만 원대로 매매 시세와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대 복리시설이 갖추어져 있음.

전기차 충전기 (지상 8대, 지하 0대).

5.2. 주변 교육 및 생활 편의 시설

본건 인근 지역은 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

학군 정보는 별도로 제공되지 않으나, 인근에 학교가 위치할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주택도시보증공사(HUG) 관련 이슈

송학크레지움캐슬 아파트 일부 입주민들이 임대 사업자의 경영난으로 인해 보증 보험료 부담 및 전세 대출 연장 불가 등의 문제를 겪고 있다는 보도가 있음. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사함.

6.2. 혐오시설 존재 가능성

인근 지역에 대한 검색 결과, 과거 화재로 방치된 폐건물이나 쓰레기 무단 방치 사례가 확인되었으며, 익산시 신재생자원센터(소각/매립장) 건립 당시 주민 반대 및 혐오시설 관련 이슈가 있었던 것으로 파악됨. 본건과의 직접적인 인접성은 낮으나, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 준공) 아파트로, 일반적인 아파트로서의 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리분석상의 위험은 낮습니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 임대 사업자 관련 이슈로 인한 입주민들의 어려움에 대한 뉴스가 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경에 대한 추가적인 조사를 통해 잠재적 리스크 요인을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트 (2022년 준공)

* 권리 관계 명확, 인수되는 권리 없음

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 실거래가(235,000,000원)와 감정가(303,000,000원)의 차이가 크므로, 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담금은 0원이므로, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 면적(84.95㎡ / 약 25.70평) 및 3층이라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 235,000,000원과 주변 시세를 종합적으로 고려하여 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 다만, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.