나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택), 본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2025타경21850 (1)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 동래구 온천동 1462-13에 위치한 5층 501호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

본 건물의 감정평가액은 140,000,000원입니다.

토지 면적은 4.91㎡ (약 1.48평)이며, 건물 면적은 17.63㎡ (약 5.33평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 점이 있으며, 주의사항으로는 다세대주택(도시형생활주택)으로 현지에서는 "엘이즈N13"으로 불린다는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건물이 접한 도로는 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로와 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로가 있습니다.

토지이용계획으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권 보존 등기는 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다 (갑1).

말소기준권리는 부산은행의 근저당권으로, 채권 최고액은 4,895,000,000원입니다 (을1, 말소 예정).

주택임차권으로 박성욱 씨가 있으며, 보증금 140,000,000원, 전입 및 확정일자는 2021년 9월 15일입니다 (을2, 말소 예정).

본 건에 대한 임의경매 개시 결정은 에이치에프비사이유동화전문유한회사에 의해 이루어졌습니다 (갑3, 말소 예정).

등기부상 채권 총액은 5,035,000,000원입니다.

임차인 현황상 임차인은 주택도시보증공사(임차인 박성욱의 승계인)이며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-09-15, 배당신고일자 2023-09-25입니다.

임차인의 대항력은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 부산광역시 동래구 온천동으로, 미남역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

다세대주택(도시형생활주택)으로서 비교적 소형 주거 공간으로 활용될 가능성이 높으며, 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물의 건축물대장상 주요 내용은 다음과 같습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 13층 건물이며, 본건은 5층 501호입니다.

주요 용도는 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있습니다.

내부에는 급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 전유부 면적은 17.63㎡입니다.

주변에는 미남초등학교가 위치하며, 미남역(지하철 3, 4호선)을 이용할 수 있어 부산 시내로의 접근성이 우수합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

비록 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 50억 원 이상으로 매우 높은 편입니다.

건물 내에 업무시설과 공동주택이 혼재되어 있어, 향후 건물 관리 측면에서 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 가로구역별 최고 높이 제한 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리 분석상 인수되는 임차인은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동의 미남역 초역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다.

비교적 작은 면적이지만, 최신 건축물로서 내부 상태나 편의시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 임차인 보증금이 감정가와 일치하는 점은 해당 가격 수준을 뒷받침하는 요인이 될 수 있습니다.

권리관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 추가적인 부담 없이 소유권을 확보할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 높은 채권 총액과 유동화, 공동담보 물건이라는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 미남역 역세권의 우수한 입지 조건

* 최근 준공된 신축급 도시형생활주택으로 내부 상태 양호 기대

* 권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상

* 소형 면적으로 1인 가구나 투자용 소액 투자 상품으로 적합

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건들은 3.3㎡당 약 31만 원에서 41만 원 수준을 보이고 있습니다.

그러나 본 건은 건물 연식이 2021년으로 비교적 최신이며, 감정가는 3.3㎡당 약 79만 원 수준으로 책정되어 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 경매 초보자가 무리하게 감정가를 상회하는 입찰보다는 안정적인 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금이 없는 상황에서, 본 건의 감정가 140,000,000원을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하되, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 120,000,000원 수준을 목표가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.