나이스옥션 법원경매 통영 2025타경459 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 61-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 연초면 한내리 소재 "" 한곡마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 조선소 주변의 자연취락마을 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 지면은 완경사지대내 인접노면과 대체로 자체지반 등고 평판하고, 지반은 보통시되며, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 ㉠~㉢) : 별지"" 지적 및 건물 개황도"" 및 ""사진용지"",""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

공부와의 차이

제시목록상 지목이 ""전"" 이나, 현황 ""대""(단독주택부지) 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

물건 비고

- 농지취득자격증명 또는 농지취득자격증명이 필요없다는 사실증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음, 별지 사실조회서 참조).
- 제시외 건물 매각에서 제외. 본건 최저매각 가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한 받는 가격임. 매각에서 제외하는 지상 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경459 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOO

감정가: 56,851,200원

매각대상: 토지만 매각

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 61-2

토지면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

건물면적: 0.00㎡

용도: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'(단독주택부지)로 이용중임.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 "한곡마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 조선소 주변의 자연취락마을 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 판단됨.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)임.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 갑1: 소유권이전 (1994-12-12) - 이주학

* 갑2: 가압류 (2023-05-09, 130,688,800원) - 국 (말소기준권리)

* 갑3: 강제경매 (2025-04-18, 130,688,800원) - 국 (2025타경459)

총 등기부채권액: 130,688,800원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

지상권 개요: 지상 제시외 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음.

4. 상권분석

본 물건은 조선소 인근에 위치한 자연취락마을과 농경지가 혼재된 지역에 속해 있으며, 상업 활동보다는 주거 및 농업 기반의 지역적 특성을 지님. 주변의 대규모 조선소는 지역 경제의 주요 동력이지만, 직접적인 상권 형성에 미치는 영향은 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

본 토지는 자연취락마을에 인접해 있어 전원생활의 일부 특성을 가질 수 있으나, 주변에 대한 상세한 편의시설(학교, 병원, 마트 등) 정보는 제공되지 않음. 해당 지역의 특성상 편의시설 접근성은 도심 지역에 비해 제한적일 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 공부상 지목이 '전'이므로, 매수 시 농지취득자격증명 또는 농지취득자격증명이 필요 없다는 사실증명 제출이 필수임. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가함.

* 법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물이 존재하여 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있음. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으며, 최저매각 가격 또한 이러한 요인으로 인해 제한받고 있는 것으로 판단됨.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 실제로는 '대'(단독주택부지)로 이용 중이므로, 농지 관련 법규 및 현황 이용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 토지만 매각 대상으로, 경상남도 거제시 연초면 한내리의 계획관리지역 내에 위치하고 있습니다. 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용 중이며, 농지취득자격증명 발급 문제와 함께 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이라는 명확한 권리 관계 및 법적 이슈를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 토지로서 향후 개발 가능성 내포.

* 현황상 주거용 부지로 이용 중으로, 토지 자체의 활용 가치 존재.

* 법정지상권 및 농지 관련 법규 이슈에 대한 면밀한 사전 분석 및 해결 전략 수립이 가능한 경우.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 56,851,200원이며, 이는 최저 입찰가의 기준이 됩니다. 실제 예상 입찰가는 해당 물건의 권리 분석, 현장 조사 결과, 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.