나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28795 [1] 경상남도 거제시 장승포동 579-10 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28795 [1] 경상남도 거제시 장승포동 579-10 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매4계 2024타경28795 | 소재지: 경상남도 거제시 장승포동 579-10 | 감정가: 378,113,960원 | 최저가: 193,594,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경28795 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경28795 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 579-10

용도: 임야

감정가: 378,113,960원

토지면적: 1684.00㎡ (약 509.06평)

토지 지분율: 해당 정보는 매각 대상 토지의 '일부 지분' 매각임을 나타내며, 구체적인 지분율 표시는 불명확합니다.

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 4.50㎡ (평가 및 매각에서 제외)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 경O

채권자: 백OO

주요 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 가능, 법정지상권 성립 가능성 존재.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 "국립 마산검역소 거제지소" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 도심 근교의 복합적인 환경을 이루고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 영승한마음타운 아파트 단지가 위치해 있어 주거 지역으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 토지의 일부 지분만이 매각 대상입니다. 이는 전체 토지 소유권 중 일부만을 취득하게 됨을 의미합니다. 경매 특이사항에 '공유자우선매수신고'가 명시되어 있으며, 이는 민사집행법에 따라 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 이 권리는 1회에 한해 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효될 수 있습니다. 또한, '법정지상권' 성립 가능성이 언급되어 있어, 향후 건물 소유권과 토지 소유권의 분리 시 발생할 수 있는 법적 분쟁에 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

소재지는 장승포동으로, 해당 지역은 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 이는 주거 기능과 함께 상업 활동도 가능한 지역임을 시사합니다. 주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 상권 활성화 정도나 주요 상업 시설에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야로서 현재 구체적인 임대 관계는 파악되지 않았습니다 (미상임) [감정평가서 요약]. 주변에 주거 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 확보될 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 주변 환경 및 개발 가능성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 투자는 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 매수 후에도 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 토지 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 다른 입찰자가 최고가로 낙찰받더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. 또한, 공유자가 우선매수권을 행사하고 보증금을 미납하면 다음 입찰 기일에는 행사할 수 없습니다.

* 법정지상권: '법정지상권' 가능성이 언급된 점은 주의가 필요합니다. 토지와 건물의 소유자가 다르게 될 경우, 건물 소유자가 토지에 대해 지상권을 주장할 수 있어 토지 활용에 제한이 발생할 수 있습니다. 특히, 인접 토지(장승포동 579-2, 537-32)의 건물이 본건 토지의 일부를 점유 중인 것으로 조사되어, 이로 인한 가격 하락 요인이 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(4.50㎡) 및 수목은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 토지 이용 현황: 공부상 '임야'이나, 일부는 급경사지 '법면' 및 '도로'로 이용 중이며, 토지 자체는 부정형으로 남동측 하향의 완경사 및 일부 급경사지 상태입니다.

* 건축물 점유: '영승한마음타운아파트'에서 사용하는 것으로 조사되는 '파고라'가 토지 일부에 소재하나, 이동 및 철거가 용이하여 평가에서는 제외되었습니다.

* 개발 제한: 해당 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 임야로, 토지 일부 지분 매각 건입니다. 지분 매각 특성상 다른 공유자와의 협력이 필수적이며, 공유자 우선매수권의 존재, 법정지상권 성립 가능성, 인접 건물에 의한 점유 등 여러 법적, 물리적 제약 요소를 내포하고 있습니다. 토지 경계가 불분명하고, 일부 경사지 및 법면으로 이루어져 있어 개발 및 활용에 신중한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

비록 여러 리스크 요인이 존재하지만, 거제시 장승포동이라는 입지적 잠재력과 지분 경매 투자의 특성을 고려할 때, 다음과 같은 투자 포인트를 고려해볼 수 있습니다.

* 공유 지분 활용: 향후 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 개발 또는 매각 시, 지분 비율에 따라 수익을 기대할 수 있습니다.

* 법정지상권 및 점유 관계 해결 시 가치 상승: 인접 건물 점유나 법정지상권 관련 문제를 원만히 해결할 경우, 토지의 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

* 장승포동 지역 개발 잠재력: 거제시는 지속적인 해양 관광 및 도시 재생 사업 등을 추진하고 있어, 장승포동 지역의 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 경매 특성 활용: 지분 매각 물건으로 인해 경쟁이 제한적일 수 있으며, 이러한 특성을 활용하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매4계