나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21283 [1] 경상남도 거제시 장평동 5 에스빌리지 비동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '삼성호텔 거제' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 제13층 제1304호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 공히 5필일단의 사다리형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 1,4) :준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
대지권의 토지 2,3) : 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
대지권의 토지 5) : 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-임대차보증금의 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 2026.1.27.자로 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 5번지, 에스빌리지 비동 13층 1304호에 위치한 아파트입니다.

건축물대장상 전유부분의 면적은 99.06㎡ (건물지분 99.055㎡)이며, 이는 약 30평에 해당합니다.

건축물 사용승인일은 2009년 5월 15일입니다.

1.2. 토지 정보

본 물건의 토지 면적은 71.76㎡ (약 21.7 평)이며, 토지 지분 또한 71.75999999999999㎡ (약 21.7 평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 243,000,000원입니다.

전용면적은 99.06㎡ (약 30 평)입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21283 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '삼성호텔 거제' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

주변 도로망을 이용한 시내외 접근성이 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (사건번호: 통영지원 2025타경21283)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최재림

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 1일

확정일자: 2021년 3월 9일

배당신고일자: 2024년 4월 2일

본 임차인 최 은 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

또한, 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 2026년 1월 27일 자로 제출되었습니다.

따라서 본 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 최 의 주택임차권(을7)은 말소 대상입니다.

3.4. 특이사항

* 대항력있는 임차인 (단, 확약서 제출로 대항력 및 잔존 채권 포기)

* HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 관련)

* 선순위 임차권 (단, 확약서 제출로 효력 없음)

* 재매각 (이전 경매 절차에서 문제가 있었을 가능성)

* 공동담보 (본 물건 외 다른 담보물이 존재할 가능성)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 편의시설

본 아파트 단지는 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다.

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 식당, 편의점 등의 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

거제 시내 중심부 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 용이합니다.

4.2. 교육 시설

인근에 장평초등학교, 거제중앙중학교, 거제제일고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 혐오시설

보고서 작성 시점까지 본 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 에스빌리지

총 동수: 3동

총 세대수: 282세대

최고 층수: 15층

주차 가능 대수: 총 285대 (지상 93대, 지하 192대)

부대 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용 가능

* 공원 및 녹지 공간 접근성 보통

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취하 등의 사유가 있었을 수 있으므로, 물건의 하자나 권리 관계 등을 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 관련 확약서: 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 충분히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 담보물의 가치 변동이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

특히, 99.06㎡ (약 30평)의 적절한 면적과 13층의 선호도 높은 층수에 위치하고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 관련해서는 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 재매각 사건이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 99.06㎡ (약 30평)의 선호도 높은 중소형 면적

* 말소기준권리 이외의 후순위 권리 및 임차 보증금 인수 부담 없음

* 일상생활에 필요한 근린생활시설 및 교육시설 인접

9. 예상 입찰가

감정가는 243,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 또는 인근 단지의 매매가격을 고려할 때 시장 시세는 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 물건은 재매각 사건이라는 점과 채권자의 확약서 제출 등 특이사항을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 현재 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

본 건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.