나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21283 [1] 경상남도 거제시 장평동 5 에스빌리지 비동 13층1304호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21283 [1] 경상남도 거제시 장평동 5 에스빌리지 비동 13층1304호 아파트 경매

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통영지원 경매2계 2025타경21283 | 소재지: 경상남도 거제시 장평동 5 에스빌리지 비동 13층1304호 | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 155,520,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21283 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 5 에스빌리지 비동 13층1304호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 71.76㎡ (약 21.71평)

건물 전용면적: 99.06㎡ (약 29.96평)

추정 분양면적: 약 123.83㎡ (약 37.46평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 제13층

이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 내부조사는 불가능했음.

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 명확한 권리 위험이 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 '삼성호텔 거제' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역과 상업지역이 혼재된 곳입니다.

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획

토지 대부분이 '준주거지역' 및 일부가 '일반상업지역'에 해당되어, 단순 주거지역보다 용적률 및 활용도가 높고 상권 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 모든 축종에 대한 가축사육제한구역입니다.

2.3. 건물의 상태

본 건물은 15층 중 13층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방설비, 승강기, 소화전 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 생활 편의 시설

본건 주변은 거제시의 중심 상권 중 하나인 '삼성호텔 거제' 인근에 위치하고 있어 우수한 비즈니스 및 편의시설 인프라를 갖추고 있습니다.

인근에는 거북횟집, 르브뤼셀 거제본점, 백제칼국수 등 다양한 유명 식당과 카페들이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의성이 높습니다.

장평동은 삼성중공업 직원들이 주로 거주하는 주거지로, 직장인 수요가 많아 부동산 거래 수요가 꾸준히 존재하는 지역적 특성을 가집니다.

3.2. 교육 및 문화 시설

장평초등학교, 양지초등학교, 장평중학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

인근에 거제포로수용소유적공원, 독봉산웰빙공원 등 관광 및 휴식 시설이 인접해 있어 문화 및 여가 활동이 용이합니다.

인근에서 '거제 빅아일랜드' 조성 사업이 진행되었거나 진행 중으로, 해양관광 신도심 조성에 따른 잠재적 호재가 기대됩니다.

3.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 주변에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 거제 지역 전반적으로 과거 조선소 건설 과정에서 발생한 이주민 문제나 각종 기피시설 유치에 따른 갈등이 있었다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

4. 권리 분석 (리스크 분석 중심)

4.1. 임차권등기 인수 위험

본건은 매수인에게 가장 큰 리스크인 '대항력 있는 임차권등기'가 설정되어 있습니다.

임차보증금: 210,000,000원

대항력 기준일: 2021년 4월 1일 (전입일)

확정일자: 2021년 3월 9일

4.2. 매수인의 책임 범위

입찰자는 반드시 선순위 임차인의 보증금 2억 1천만원 전액이 경매 배당에서 변제되는지 여부를 철저히 분석해야 합니다.

만약 낙찰가(매각대금)가 낮아 임차보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 그 *미변제 잔액*을 낙찰자가 추가로 임차인에게 지급(인수)해야 하는 법적 의무가 발생합니다.

따라서, 입찰 전 권리 분석은 **필수**이며, 안전한 입찰을 위해서는 미인수 금액이 발생하지 않는 수준의 금액 이상으로 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다.

이에 따라 내부 상태, 수리 필요 여부, 하자 여부 등을 알 수 없으므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 조선업 경기 변동의 영향

장평동은 삼성중공업 사원 수요에 영향을 많이 받는 지역입니다. 조선업 경기 변동에 따라 지역 부동산 시장, 특히 월세 및 매매가에 단기적인 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 거제시 장평동의 우수한 입지(삼성호텔 인근, 준주거/상업지역 혼재)와 선호도 높은 전용 99.06㎡의 면적을 갖춘 투자 가치가 있는 아파트입니다.

다만, **대항력 있는 임차권등기**라는 명확하고 중대한 권리적 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

A. 우수한 입지: 거제시의 주요 비즈니스 및 주거 중심지인 삼성호텔 인근에 위치하여 직주근접 수요가 확보되어 있습니다.

B. 용도지역의 잠재력: 준주거지역 및 일반상업지역에 걸쳐 있어 향후 상권 발전 및 토지 이용 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

C. 상대적으로 저렴한 감정가: 감정가 대비 시세차익이 발생할 가능성을 면밀히 조사할 경우 투자 기회가 될 수 있습니다. (권리 분석 결과에 따라 달라짐)

6.3. 결론

본 물건에 대한 투자는 **권리 분석 능력**에 의해 성패가 좌우됩니다. 임차인에 대한 완벽한 배당 분석을 통해 매수인이 인수해야 할 잔액이 '0'이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 절대적으로 중요합니다. 권리 분석에 자신이 없다면 전문가의 도움을 받는 것을 강력히 권유합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계