나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21275 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 543 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 ""일운체육공원"" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 맹지이며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지(휴경지)""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을 기준으로 감정평가하되, 다른 용도지역이 미치는 영향은 개별요인 비교에서 이를 반영하였습니다.

물건 비고

-제시외 수목 매각 포함
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경21275 (1) 통영지원 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 543 소재 토지로서, 토지매각을 대상으로 합니다.

채권자는 정OO이며, 감정가는 131,350,000원입니다.

토지 면적은 565.00㎡ (약 170.9평)이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.1. 상세 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21275 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 543

용도: 전 (농지)

감정가: 131,350,000원

토지면적: 565.00㎡ (약 170.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

토지 지분: 565㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 ""일운체육공원"" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건은 지적도상 맹지이며, 거제시의 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 건은 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 ""농경지(휴경지)""로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지에 해당하여 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 (말, 양, 염소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한) 및 역사문화환경보존지역 (문화재 보호구역으로부터 300m 이내)에 해당하여 토지 이용에 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 말소기준권리는 2025년 4월 23일 접수된 정인화 채권자의 강제경매 개시 결정(갑7)입니다.

이에 따라 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

등기부 상 소유권 이전 기록은 1988년 6월 15일 김명줄로부터, 2024년 2월 23일 정선옥에게 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

이는 명확한 임대차 관계가 없거나, 임차인이 존재하더라도 대항력이 없는 경우에 해당할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리 (예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 일운체육공원 인근의 농경지와 주거지가 혼합된 지역입니다.

전통적인 상업 지구라기보다는, 공원 이용객이나 인근 주민들을 대상으로 한 소규모 편의시설 입지는 가능할 수 있으나, 맹지 및 지역 제한으로 인해 적극적인 상권 형성은 어려울 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 일운체육공원이 위치하여 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

교통 측면에서는 맹지라는 점이 차량 접근에 불편을 줄 수 있으나, 지역 대중교통망은 보통 수준입니다.

주변으로는 주택, 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 이용 및 건물 신축 시 건축법상 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 필수: 본 건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

* 지역 제한: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

* 경사지 및 부정형 토지: 토지 자체의 형상과 경사로 인해 활용에 제약이 있을 수 있으며, 성토 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 수목 포함: 매각물건에 수목이 포함되어 있어, 이를 처리하거나 관리하는 데 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 일운면 지세포리의 농지(전)로, 일운체육공원 인근에 위치하고 있습니다. 맹지이며 완경사, 부정형 토지라는 물리적 제약과 더불어 농지취득자격증명 제출 의무, 다양한 지역 이용 제한 등 취득 및 활용에 있어 고려해야 할 사항이 많습니다. 따라서 투자 목적보다는 실사용 목적(농업, 주말농장 등)으로 접근하는 것이 현실적이며, 농지 취득 자격이 있는지, 이를 증명할 수 있는지에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 일운면이라는 지역적 가치: 거제시는 관광 및 휴양지로 알려져 있어 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 일운체육공원 인접: 공원 이용객을 대상으로 한 소규모 시설(예: 쉼터, 카페 등) 운영 가능성 (다만, 맹지와 용도지역 제한 등으로 인해 제한적일 수 있습니다).

* 농지로서의 활용: 직접 농사를 짓거나 주말 농장 등으로 활용하여 실익을 추구할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 131,350,000원을 기준으로 하되, 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 맹지, 경사지, 복합 용도 지역, 가축사육제한 및 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 제약이 많다는 점을 감안해야 합니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명 발급 가능 여부이며, 이를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

또한, 현지 농지 시세, 유사 토지 거래 사례, 해당 지역의 개발 가능성 등을 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.