나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30775 [1] 경상남도 진주시 상대동 311-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 상대동 소재 ""삼현여자중학교"" 동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생
활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구
역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) - 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일 : 1987.01.06)로서,
외 벽 : 적벽돌 쌓기, 모르타르위 페인트 마감
내 벽 : 벽지바름, 타일붙임 등
바 닥 : 장판깔기, 타일깔기 등
창 호 : 새시창.

기호 (2-1) - 시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층 건물(사용승인일 : 1987.01.06)로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 등
내 벽 : 타일마감

이용상태

기호 (2) : 주택으로 이용 중임.
기호 (2-1) : 변소로 이용 중임.

설비내역

기호 (2) : 난방설비 위생 및 급배수설비 도시가스설비 되어 있음.
기호 (2-1) : 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠ 새시조 슬래브지붕 단층(창고) : 약 3.7㎡
제시외건물㉡ 새시조 슬래브지붕 단층(보일러실) : 약 4.5㎡
제시외건물㉢ 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층(보일러실) : 약 2.4㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함
- 제시외수목[감정서상 a ] 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30775 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상대동 311-26

용도: 단독주택

감정가: 334,774,960원

토지 면적: 198.60㎡ (약 60.08평)

건물 면적: 163.94㎡ (약 49.60평)

제시외 건물 면적: 10.60㎡ (약 3.21평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 주의사항 및 특이사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)과 제시외 수목(a)이 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 상대동 소재 삼현여자중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 주택 등으로 형성된 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 물건지는 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대)로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 및 건물 등기부 상 권리 내역은 동일합니다.

* 소유권 이전: 이영백 (1987.11.26), 강태현 (2003.05.15)

* 말소기준권리: 경남은행 근저당 (2011.05.03, 60,000,000원)

* 이후 권리:

* 박혜민 가압류 (2021.12.09, 138,450,000원)

* 박혜민 강제경매 (2025.04.16, 204,182,544원)

* 등기부채권 총액: 198,450,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 비고: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 불분명하므로 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '궁전맨션'(연립, 1984년식)과 '일동빌'(다세대, 2005년식)의 거래 내역입니다.

* 궁전맨션(290-1):

* 2026년 6월 15일, 64.83㎡ (약 19.6평) -> 7,700만원

* 2026년 6월 3일, 58.83㎡ (약 17.8평) -> 5,000만원

* 일동빌(298-24):

* 2026년 7월 20일, 42.84㎡ (약 12.9평) -> 4,000만원

4.2. 상권 분석 의견

본 물건은 단독주택으로, 제공된 연립주택 및 다세대주택의 실거래가와 직접적인 비교는 어렵습니다. 주변이 근린생활시설과 주택으로 형성된 일반 주거지역으로, 해당 물건의 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 단독주택의 실거래가 및 개별 공시지가 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1987.01.06)

* 외벽: 적벽돌 쌓기, 모르타르위 페인트 마감

* 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등

* 바닥: 장판깔기, 타일깔기 등

* 창호: 새시창

* 이용 상태: 기호(2)는 주택으로, 기호(2-1)은 변소로 이용 중입니다.

* 설비: 난방, 위생, 급배수, 도시가스 설비가 되어 있습니다.

5.2. 부합물 및 종물

* 제시외 건물 ㉠ (창고) 약 3.7㎡

* 제시외 건물 ㉡ (보일러실) 약 4.5㎡

* 제시외 건물 ㉢ (보일러실) 약 2.4㎡

* 제시외 수목이 소재하며, 이들은 매각에 포함됩니다.

6. 주변 시설 및 혐오시설 정보

6.1. 주변 시설

본 물건지는 삼현여자중학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 편의시설 및 교육시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6.2. 혐오시설 검색 결과

현재 확인된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지(경상남도 진주시 상대동 311-26) 주변에서 현저한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 점유자가 임차인일 경우, 인수 보증금이 없더라도 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 매각 포함되어 있으나, 실제 현황과 공부상 차이, 철거 또는 원상복구 필요 여부 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등의 규제로 인해 향후 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 진주시 상대동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건입니다. 감정가는 약 3.35억원이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계가 명확하지 않고, 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 입지 조건은 일반적인 주거 지역으로 양호한 편이나, 주변 시세 분석을 위한 동일 물건군(단독주택)의 정확한 실거래가 정보가 부족하여 면밀한 현장 조사를 통한 가치 평가가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 단독주택으로서 실거주 목적의 투자가 가능합니다.

* 약 60평의 넓은 토지를 확보하고 있습니다.

* 일반적인 주거지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 334,774,960원

* 주변 시세: 제공된 연립/다세대 주택의 최근 실거래가(2026년 6~7월)는 4천만원~7천7백만원 수준으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 추가 분석 필요: 본건과 유사한 단독주택의 최근 실거래가, 개별 공시지가, 건축 연도 등을 종합적으로 고려한 정확한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 리스크 고려: 임대차 관계 미상, 제시외 건물 포함 등 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 위 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가격을 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 234,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 반영 후 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.