나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11678 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 13층1317호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 ""증산역"" 북측 인근에 소재하는 양산노르웨이아침 13층 1317호로서 부근은 중심상업지역으로 각종 근린생활시설지대 및 업무시설 등으로 형성되어 있으며 환경 보통시되는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제차 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근이고 지하철 증산역이 인근에 위치하는 등 제반 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 중 제13층 제1317호로서
외벽 : 강화유리 및 복합패널 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감.
창호 : 새시창호로 상태 양호한 건물입니다.

이용상태

으공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별난방시스템이며 공용으로 옥내소화전 및 승강기설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로 근린생활시설 및 주거용아파트 및 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 광대로 서측으로중로의 포장도로에 접하며 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(접합) [이하공란]
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11678 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2, 양산유림노르웨이아침 13층 1317호

용도: 아파트

감정가: 101,000,000원

토지면적: 3.83㎡ (약 1.16평)

토지 지분: 3.8303408161052284㎡ (약 1.16평)

건물면적: 30.97㎡ (약 9.37평)

건물 지분: 30.9669㎡ (약 9.37평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 층수: 총 20층 중 13층

전유 면적: 30.97㎡ (약 9.37평)

*아파트의 경우, 제공된 정보상 전용면적과 분양면적을 명확히 구분하기 어려우나, 30.97㎡는 전용 면적으로 간주됩니다.

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 양산유림노르웨이아침 13층 1317호에 위치합니다. 인근에는 지하철 증산역이 북측에 자리하고 있으며, 중심상업지역으로서 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 주변 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통 상황

본 건물까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 증산역이 위치하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.인수되는 권리

본 경매 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 등기부등본상 을구 1번 주택임차권(권리자: 이민지, 금액: 125,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

1.3. 2.말소 기준 권리

말소 기준 권리는 양산세무서장의 압류(접수일자: 2023-12-04)입니다. 본 경매 물건은 강제경매로 진행되었으며, 해당 경매개시결정 등기(채권자: 주택도시보증공사)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-26

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 125,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.주변 상업 시설

본건이 소재한 지역은 중심상업지역으로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 발달해 있습니다. 특히 지하철 증산역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주거 시설뿐만 아니라 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로, 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 20층 중 13층에 해당합니다. 외벽은 강화유리 및 복합패널 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있어 전반적인 상태는 양호합니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 시스템이 갖추어져 있으며, 옥내 소화전 및 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

1.5. 2.토지 형상 및 이용 상태

토지는 세장형의 평탄한 형태를 띠고 있으며, 현재 근린생활시설, 아파트, 업무시설 부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.선순위 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인 이민지의 보증금 125,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 2.혼합 용도에 따른 관리 문제

건축물대장상 본 건물은 업무시설, 오피스텔, 공동주택(아파트), 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다. 이는 관리 주체나 이용에 있어 잠재적인 갈등 요소가 될 수 있으나, 중심상업지역에서는 일반적인 현상입니다.

1.6. 3.혐오 시설 부재

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시의 중심 상업 지구 내에 위치하며, 증산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 건물 자체도 현대적인 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 125,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 점을 충분히 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구 및 지하철역(증산역) 인근의 탁월한 입지.

* 편리한 교통망 및 풍부한 생활 인프라.

* 복합 용도 건물로서 주거 및 상업 수요 기대 가능.

* (잠재적) 안정적인 임차인 확보 가능성 (인수 시).

1.9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금이 125,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 실질적인 매수 희망 가격은 감정가 101,000,000원을 초과합니다. 따라서 보수적으로 예상 입찰가는 최소한 인수 보증금액인 125,000,000원 이상에서 시작해야 합니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.