나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3698 [1] 경상북도 포항시 남구 효자동 609 효자웰빙타운에스케이뷰3차 301동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 효자동 소재 ""효자초등학교"" 동측 인근에 위치하는
'효자웰빙타운에스케이뷰3차 제301동 제4층 제403호' 아파트 단위세대로서, 부근일대는
아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 초등학교 및 경찰서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아
제반교통사정은 대체로 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 중 제301동 제4층 제403호 단위세대로서,
- 사용승인일: 2009.12.30
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 외장용 석재 등 마감
- 내벽: 벽지, 타일 등 마감
- 바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감
- 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지이며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 완충녹지를 사이에 두고 폭 약 50미터 내외의 간선도로와 인접하며, 북측으로 폭 약 15미터 내외, 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 강변도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2013-04-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 현황 및 상황을 확인할 수 없어
외부에서의 개략적인 조사에 의해서 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로
평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3698 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 효자동 609 효자웰빙타운에스케이뷰3차 301동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 380,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세

건물명: 효자웰빙타운에스케이뷰3차

동: 301동

층: 4층

호수: 403호

사용승인일: 2009년 12월 30일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 33층 (301동 기준)

건물 외벽: 몰탈위 페인팅, 외장용 석재 등 마감

건물 내벽: 벽지, 타일 등 마감

건물 바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감

창호: 새시 창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.47㎡ (약 10.73평)

토지지분: 35.467㎡ (약 10.73평)

건물면적 (분양면적 추정): 84.70㎡ (약 25.62평)

건물지분: 84.7㎡ (약 25.62평)

전용면적: 제공된 JSON 정보에 유사 물건의 전용면적이 84.70㎡ ~ 84.92㎡로 기재되어 있어, 본 물건의 전용면적도 이와 유사할 것으로 추정됨.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 포항시 남구 효자동 소재 "효자초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 초등학교 및 경찰서 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 편리한 편임.

2.3. 도로

단지 동측으로 폭 약 50미터 내외의 간선도로와 완충녹지를 두고 접하며, 북측 약 15미터, 서측 약 10미터의 포장도로와 접함. 남측으로는 폭 약 20미터 내외의 강변도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수함.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역. 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 각각 접합.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역(효자초등학교 등), 중점경관관리구역(형산강) 등의 도시계획사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호: 포항지원 2025타경3698)임. 이 권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 임차권등기 (접수일자: 2024년 3월 11일, 권리자: 오승열)는 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 매수인에게 인수됨. 임대차보증금은 400,000,000원이며, 전입일자는 2022년 1월 28일, 확정일자는 2021년 12월 24일임. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오승열

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 있음

비고: 상기 임차인의 보증금 400,000,000원은 매수인에게 인수되는 것으로 분석됨.

* 임차인: 김경이

보증금: 3,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-12-23

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 있음

비고: 상기 임차인의 보증금(300만원) 및 차임(100만원)은 명시되어 있으나, 확정일자 정보가 없어 배당순위 및 인수 여부를 명확히 판단하기 어려움. 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재가 있어 혼란의 소지가 있으나, 을구 3번 임차권이 매수인에게 인수된다는 점을 고려할 때, 김경이 임차인의 보증금 관련하여 권리분석 시 추가 확인이 필요하며 주의가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 다가구 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 인근에 효자초등학교 및 경찰서 등 공공시설이 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 내 소비 활동을 위한 근린 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능함.

5.2. 교육시설

단지 인근에 효자초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이하며, 교육 환경이 우수함.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 오승열 임차인의 보증금 400,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 인수 비용이 크게 증가함. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용이 되며, 시장 가격 대비 부담이 될 수 있음.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 현황 및 상태를 확인할 수 없었음. 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으며, 이에 따른 수리비 등의 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 도시계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재함.

* 김경이 임차인의 불확실성: 보증금 300만원, 차임 100만원의 김경이 임차인에 대한 배당 여부 및 인수 여부 판단에 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 효자동의 입지가 좋은 아파트 단지 내 물건으로, 기본적인 주거 환경은 우수함. 효자초등학교와 인접해 있고 교통 접근성 또한 양호함. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 4억원에 달하는 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점임. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 작용하며, 시세 대비 총 매입 비용이 높아질 수 있음. 또한, 내부 상태 확인이 불가능하다는 점도 고려해야 할 부분임. 이러한 리스크를 감안할 때, 투자 결정에 신중을 기해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 효자초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 안정적인 아파트 단지: 효자웰빙타운에스케이뷰3차는 준공 후 일정 기간이 경과하여 지역 내에서 안정적인 거주 수요를 확보하고 있음.

* 교통 및 생활 편의성: 도로망 접근성이 좋고, 단지 내 및 주변 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 저평가 가능성: 인수되는 임차보증금으로 인해 경매 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어, 리스크 관리를 통해 시세차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있음 (다만, 총 매입 비용 고려 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 380,000,000원이며, 최근 매매 사례는 348,000,000원에서 395,000,000원 사이로 형성되어 있음.

그러나 본 물건은 매수인에게 인수되는 400,000,000원의 임차보증금이 존재하는 매우 중요한 리스크를 안고 있음.

따라서 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아지지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

현재 시세를 감안할 때, 물건의 실질적인 시장 가치는 348,000,000원 ~ 395,000,000원 수준으로 판단됨.

매수인 총 지출액 = 입찰가 + 400,000,000원 (인수되는 보증금)

이 총 지출액이 시장 가치를 넘어서지 않도록 입찰가를 결정해야 함.

예를 들어, 입찰가를 300,000,000원으로 가정할 경우, 총 지출은 700,000,000원이 됨. 이는 최근 매매가 및 감정가를 훨씬 상회하는 금액임.

따라서, 인수되는 임차보증금 400,000,000원을 고려할 때, 현재 시세로서는 신중한 접근이 필요하며, 투자가치를 판단하기 위해서는 매수인이 감수할 수 있는 총 비용 대비 잠재적 수익률을 면밀히 분석해야 함.

본건의 현 시세 및 인수되는 보증금을 고려하여, 보수적인 관점에서 잠재적 입찰가를 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 제안함.

이 경우 총 지출 비용은 약 700,000,000원 ~ 730,000,000원에 달하므로, 시세 대비 상당한 할인율이 적용되어야 하며, 향후 시장 상황 변동이나 임차인과의 협상 여부에 따라 최종 결정이 달라질 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.