나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10987 [1] 경상북도 김천시 평화동 255-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 평화동 소재 '평화시장' 내에 위치하며, 주위는 상가 등으로 형성된시장지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-8)(접합), 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 철거 및 이동이 가능한 저온창고 1동이
소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 콘크리트평슬래브지붕 2층 건물으로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

1층 : 소매점(휴업)
2층 : 주택 및 창고 입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호2) 건물 1층은 공부 상 주차장, 소매점이나 현황 소매점으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 기호 2) 건물의 공부 상 건축면적에 포함되지 않는 발코니, 옥탑계단실과 옥상에 소재하는 소유자 미상의 태양광발전설비(약 10Kw)는 평가목적을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가 하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-3)포함(단, 평화동 255-20 지상 소재 2-2 판넬조 판넬지붕 단층 주방 17.4㎡ 매각 제외). 목록1 지상 소재 이동 가능한 저온창고 1동 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경10987 (1)

소재지: 경상북도 김천시 평화동 255-3

용도: 근린주택

감정가: 756,940,880원

토지면적: 326.70㎡ (약 98.83평)

건물면적: 482.67㎡ (약 146.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기사항 기재 내용 기준)

1.2. 건축물 현황 (건축물 표제부 요약)

주용도: 제1종근린생활시설 (1층 소매점(휴업), 2층 주택 및 창고)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 2층

건축면적: 259.78㎡ (1층), 연면적 482.67㎡

사용승인일: 2001년 11월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 평화동에 위치한 '평화시장' 내에 소재하고 있습니다. 주위는 전통시장 및 상가 등이 밀집하여 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인접 도로(서측 노폭 약 10미터 내외의 포장도로)와의 접면 상태가 양호하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

토지에 설정된 권리 중 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(접수일자 2001-03-30, 근저당 480,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정(접수일자 2025-04-22, 임의경매 600,930,953원)으로 인해 본건 부동산에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

3.2. 건물 등기부 요약

건물에 설정된 권리 중 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(접수일자 2001-11-14, 근저당 480,000,000원)이 말소기준권리이며, 토지 등기부 요약과 마찬가지로 본건 부동산에 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 매각 제외 물건

제시외 건물 중 평화동 255-20 지상에 소재하는 2-2 판넬조 판넬지붕 단층 주방 17.4㎡는 매각에서 제외됩니다. 또한, 목록1 지상 소재 이동 가능한 저온창고 1동도 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 평화동은 전통적인 시장 상권이 형성되어 있으며, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 1층 소매점(휴업)은 상권 내에서 잠재적인 활력소 역할을 할 수 있으며, 2층의 주택 및 창고 용도는 다양한 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상업시설

'평화시장'이라는 명칭에서 알 수 있듯이, 다양한 소매점, 식당, 서비스 업종 등 전통 시장의 특징을 지닌 상업시설들이 밀집해 있습니다. 이는 지역 주민들의 소비 활동이 활발하게 이루어지는 곳임을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

평화시장 내 위치하여 장보기 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 다양한 소매점 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

5.2. 주변 교통

단지 앞으로 약 10미터 내외의 도로가 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 휴업 중인 점포

1층 소매점의 휴업 상태는 향후 운영 계획 수립 시 공실 위험 또는 리모델링 필요성을 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 제시외 건물 제외

매각에서 제외되는 제시외 건물들의 경우, 추후 분쟁의 소지가 없도록 정확한 위치와 규모를 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도 절차에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 정확한 현황 파악은 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 평화동의 중심 상권인 평화시장 내에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 전체에 대한 일괄 매각 물건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 1층 소매점(휴업)과 2층 주택 및 창고의 복합 용도는 다양한 사업 및 주거 목적으로 활용될 수 있으며, 시장 상권 내 입지는 유동인구를 활용한 영업 활동에 유리할 수 있습니다. 다만, 1층 휴업 상태와 매각 제외 물건에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계가 깨끗함

모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 시장 상권 내 입지

평화시장이라는 활성화된 상권 내 위치하여 배후 수요가 풍부하고, 점포 운영 시 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

8.3. 토지 및 건물 규모

상당한 규모의 토지(약 98.83평)와 건물(약 146.05평)을 보유하고 있어, 활용 가치가 높습니다.

8.4. 복합 용도 활용

근린생활시설과 주택이 결합된 형태로, 주거와 상업을 겸한 복합 사업 또는 개별 용도 분리 활용 등 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 756,940,880원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 실거래가 정보(최저 1.7억/23.9㎡, 최고 3.6억/78㎡)는 본건과 같은 근린주택의 대규모 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정평가액을 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 681,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁 정도, 본건의 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 할 것입니다.

참고사항: 제시된 예상 입찰가는 제한된 정보와 비교 사례를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.