나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10982 [1] 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 제19층 제1901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임수동 소재 '이마트' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 국가산업
단지 내 각종 공장, 지원시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 기
타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 19층 1901호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 주차타워설비, 승강기설비, 도시가스설비,
개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 동측으로 왕복 2~3차로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축
종제한구역(환경관리과문의)), 국가산업단지(구미국가3단지), 지원시설구역(2015-07-08)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로
평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인
하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

관계인 탐문에 의하면 관리비 체납이 있는 것으로 조사되니, 경매 진행 시 참고 바
랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.11.16. 등기) 있음(임대차보증금 8,200만 원, 전입일 2021.10.19., 확정일 2021.10.19.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10982 (1)

소재지: 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 제19층 제1901호

용도: 오피스텔

감정가: 82,000,000 원

토지 면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

건물 전용 면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2019년

총 층수: 19층 (해당 층: 19층)

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상북도 구미시 임수동에 위치하며, '이마트' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 본 건물이 위치한 지역은 국가산업단지 내에 형성되어 있으며, 각종 공장, 지원시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 주변 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 간선도로와 인접해 있으며, 버스 승강장이 가까이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 준공업지역에 속하며, 도로 및 소로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 국가산업단지(구미국가3단지), 지원시설구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (2023.11.16. 등기). 본 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 임대차 보증금 82,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 임대차 보증금: 82,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021.10.19.

* 확정일자: 2021.10.19.

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023.11.16.

* 말소 기준 권리: 북삼농업협동조합의 가압류 (2024.02.13. 접수, 갑3 순위).

* 등기부채권 총액: 1,729,373,829 원.

1.3. 상권분석

* 본건은 구미국가산업단지 내에 위치하여 산업 단지 배후 수요와 함께 주변 지원시설 및 근린생활시설을 이용하는 인구가 주요 상권 형성 요인으로 작용합니다.

* 인근의 이마트는 지역 주민들의 쇼핑 및 생활 편의를 위한 주요 시설로서, 상권 활성화에 기여합니다.

* 주변으로 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 관련 상권 또한 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 간선도로 및 버스 승강장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의 시설: 인근 이마트를 통해 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 국가산업단지 내 위치하지만, 공원 등 녹지 공간도 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 존재: 을구 순위 1번 임차인 이 의 보증금 82,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

* 관리비 체납 가능성: 관계인 탐문 결과, 관리비 체납이 있는 것으로 조사되었습니다. 인수 시 미납 관리비 또한 승계될 수 있는지 확인이 필요합니다.

* 산업단지 내 위치: 공단 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인이 발생할 수 있으나, 본건은 오피스텔로서 주거용으로 이용 중이며, 주위 환경이 보통 수준으로 평가되어 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 국가산업단지 내에 위치하므로 공단 지역의 일반적인 환경적 요인(소음, 분진 등)은 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 구미국가산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 82,000,000원 인수 가능성입니다. 이 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않으면, 이는 매수인의 총 인수 금액에 추가되어 실질적인 매입 비용을 높입니다. 최근 시장 거래가 63,000,000원과 감정가 82,000,000원을 고려할 때, 인수 보증금 82,000,000원을 포함한 총 비용이 시장 가치와 격차를 보일 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 관리비 체납 가능성 또한 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 국가산업단지 내 오피스텔로, 산업 단지 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 거래가 63,000,000원 대비 감정가가 82,000,000원으로 책정되어 있어, 시세 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 고려 시 투자 매력도 재검토 필요)

* 역세권 단지는 아니지만, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 82,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 높다는 점은 매수인의 총 인수 금액을 크게 상승시킵니다.

최근 시장 거래가 63,000,000원으로 분석되나, 이를 기준으로 낙찰가를 산정할 경우 임차인 인수 보증금(82,000,000원)을 포함한 총 비용이 시장 가치를 크게 상회할 가능성이 높습니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 하며, 인수 보증금을 고려한 총 실투자금이 시장 가격 대비 합리적인 수준이 되도록 매우 낮게 책정해야 할 것입니다.

일례로, 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가를 40,000,000원으로 가정할 경우, 총 인수 예상 비용은 40,000,000원(입찰가) + 82,000,000원(인수 보증금) = 122,000,000원이 됩니다. 이는 최근 거래가 63,000,000원과 상당한 차이를 보이므로, 40,000,000원 이하의 입찰가도 고려해 볼 수 있으나, 이는 해당 물건의 실제 가치 평가 및 추가적인 현장 조사, 임차인과의 협상 등을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.