나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7831 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1020-41 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '동원초교 남편사거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다가구주택 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 8미터 아스팔트 포장도로 및 북동측으로 폭 약 3미터의 보도블럭 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자연아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:ㅡ

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건으로,
외벽 : 대리석마감, 드라이비트마감, 스타코마감 등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등
바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

(가) : 다가구주택(현지명칭:온누리빌)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 난방설비 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:건물 옥상에 태양광발전설비 되어있습니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 평가에서 제외한 태양광발전설비 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7831 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1020-41 (도로명: 대구광역시 수성구 동원로6길 29)

용도: 다가구주택

감정가: 1,572,308,580원

토지면적: 230.80㎡ (약 69.82평)

건물면적: 404.52㎡ (약 122.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 32.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 옥상 태양광발전설비는 매각에서 제외.

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '동원초교 남편사거리' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 부근일대는 단독주택, 다가구주택 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로 및 북동측으로 폭 약 3미터의 보도블럭 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자연아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당합니다. (하천 관련 사항은 건설과 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전(갑2: 황병두, 갑3: 하상현)

* 근저당권 (을1: 수성중앙새마을금고) - 말소기준권리

* 근저당권 (을3: 수성중앙새마을금고)

* 압류 (갑4: 수성구) - 말소

* 가압류 (갑5: 대구신용보증재단, 갑6: 유영자, 갑7: 오케이저축은행, 갑8: 주식회사석정도시개발) - 말소

* 임의경매 (갑9: 수성중앙새마을금고) - 본건 경매 개시 결정

* 등기부 채권 총액: 893,421,325원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존(갑1: 황병두), 소유권 이전(갑2: 하상현)

* 근저당권 (을1: 수성중앙새마을금고) - 말소기준권리

* 근저당권 (을2: 수성중앙새마을금고)

* 압류 (갑3: 수성구) - 말소

* 가압류 (갑4: 대구신용보증재단, 갑5: 유영자, 갑6: 오케이저축은행, 갑7: 주식회사석정도시개발) - 말소

* 임의경매 (갑8: 수성중앙새마을금고) - 본건 경매 개시 결정

* 주택임차권 (을9: 한국토지주택공사, 을10: 김정현) - 말소

* 등기부 채권 총액: 1,113,421,325원

* 권리 분석 종합:

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 수성중앙새마을금고의 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부등본에 기재된 모든 압류, 가압류, 근저당권, 임의경매, 주택임차권 등은 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 총 8명의 임차인이 거주 중이며, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. (배당받을 예정)

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원 (전입 2022-06-24, 확정 2022-05-24)

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원 (전입 2018-03-30, 확정 2018-03-30)

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원 (전입 2023-07-17, 확정 2023-06-29)

* 류 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원 (전입 2015-10-21, 확정 2015-10-21)

* 변 : 보증금 0원, 차임 0원 (전입 2023-01-25) - 보증금액이 미상 또는 0원인 경우, 금액이 명확하지 않더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 여 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원 (전입 2023-01-25, 확정 2023-01-10)

* 유 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원 (전입 2017-07-28, 확정 2017-07-28)

* 한국토지주택공사: 보증금 90,000,000원, 차임 0원 (전입 2023-03-10, 확정 2023-02-22)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 만촌동은 대구광역시 내에서도 교육 및 주거 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다. 주변에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 수익형 부동산 관점: 다가구주택으로서 각 세대의 임대 수익을 통해 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 임대 관계 및 공실률 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 잠재력: 대구 수성구의 지속적인 주거 선호도와 함께, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승의 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 동원초등학교가 인접해 있으며, 자연아이유치원 또한 가까운 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 인근 상업 시설 및 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량을 이용한 시내 이동이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 제시외 건물 32.80㎡는 매각에 포함되나, 이 중 태양광 발전 설비는 제외되었습니다. 매각 포함된 제시외 건물의 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 건축물대장상 용도 불일치: 건축물대장상 주 용도가 '단독주택'으로 되어 있으나, 실제로는 8세대가 거주하는 '다가구주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 절차 진행 시 고려될 수 있습니다.

* 비행안전제6구역: 군사 작전상 고도 제한 등 건축물에 대한 제약이 있을 수 있습니다. 본건은 4층 건물로 준공되었으나, 향후 증축이나 개축 시 해당 규정을 확인해야 합니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 다수의 임차인으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 만촌동의 우수한 입지에 자리한 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용성이 높습니다. 모든 권리 관계가 말소되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 제시외 건물의 일부 제외, 건축물대장상 용도 불일치, 비행안전구역 등 몇 가지 고려해야 할 사항이 있으므로, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종적인 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구라는 지역적 프리미엄과 안정적인 주거 환경을 바탕으로 한 가치 상승 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 다가구주택의 수익성: 안정적인 임대 수익을 통한 투자금 회수 및 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,572,308,580원을 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 금액이 없다는 점은 입찰가 결정에 긍정적인 요소로 작용할 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 수익성 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.