나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7866 [1] 경상북도 영천시 화남면 죽곡리 산105-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 화남면 죽곡리 소재 ""죽천마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 농경지 및 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 교통시설과의 거리 등에 비추어 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

남측 하향 급경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, ""자연림"" 상태 입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한1km(한육우2400㎡미만 젖소 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한400m(한육우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 입목포함평가. 지상 분묘 수기 소재(분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7866 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지

감정가: 40,239,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 화남면 죽곡리 산105-1

용도: 임야

토지 면적: 23,670.00㎡ (약 7,160.57평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

특이사항: 입목 포함 평가. 지상 분묘 수기 소재 (분묘기지권 성립 여지 있음).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 화남면 죽곡리 소재 ""죽천마을"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 농경지와 임야, 그리고 소규모 농가주택들이 형성되어 있어 전반적으로 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능합니다.

주요 교통 시설과의 거리를 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

지적도상 본 토지는 맹지에 해당하여 직접적인 도로 접근성이 확보되지 않습니다.

다만, 인접 필지를 경유하여 출입이 가능한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 에스비아이저축은행의 2024년 6월 4일자 가압류 (접수번호 갑6) 입니다.

본 건은 에스비아이저축은행의 가압류가 본 압류로 이행되어 진행되는 강제경매 사건입니다.

총 등기부채권 금액은 55,772,813원으로 기록되어 있습니다.

이 외 에스비아이저축은행 및 서민금융진흥원의 가압류 등기가 존재하나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

임차인 관련 특이사항은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

현재까지 파악된 등기부상 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

다만, 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재될 여지가 있으나, 등기부상 별도 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다.

따라서, 현재로서는 토지 상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성 여부가 주요 고려 사항으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다.

또한, 다수의 가축사육제한구역(300m, 400m, 1km)에 포함되어 있어 가축 사육 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

이러한 용도지역 및 산지 지정은 토지의 활용 가능 범위를 엄격히 제한하며, 건축 행위 등 개발 시 관련 법규 및 지자체 인허가 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 지역

본건은 ""죽천마을"" 인근에 위치하며, 주변에 농경지와 임야, 농가주택 등이 산재해 있어 전원생활에 적합한 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 편의 시설과는 다소 거리가 있어, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

토지 지상에 수 기의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

이는 향후 분묘 이장 문제 발생 시 분묘 연고자와의 협의가 필요하며, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 맹지

지적도상 맹지에 해당하여 토지로의 직접적인 접근이 제한됩니다.

인접 필지를 경유하여 출입이 가능하나, 통행로 확보 방안 및 관련 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 경사지

본 토지는 남측 하향의 급경사지에 위치하고 있습니다.

이러한 지형적 특성은 건축이나 토지 개발 시 토목 공사 비용 증가 및 시공의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 개발 제한

농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 규제가 적용되어 있어 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

관련 법규 및 지자체 조례를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

6.5. 주변 환경

주변 지역 조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에서 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

다만, 영천시의 일부 지역(예: 남부동, 금호읍 구암리 인근)에 폐수처리시설, 위생처리장 등이 위치하고 있다는 정보가 있으나, 본 물건지와는 지리적으로 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

토지 이용계획에 따른 가축사육제한구역 지정은 잠재적으로 축사 등 관련 시설이 들어설 수 있는 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 화남면 죽곡리 소재 임야로, 감정가는 40,239,000원입니다. 토지는 자연림 상태의 급경사지이며, 지적도상 맹지라는 점, 그리고 농림지역, 보전산지 등의 개발 제한이 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 특히, 토지 상에 다수의 분묘가 존재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있어 이는 토지 이용에 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 임차보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

경매 절차상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 깔끔합니다.

토지 위에 존재하는 분묘기지권, 맹지, 급경사, 개발 제한 등 제반 리스크를 충분히 고려하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 장기적인 보유를 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 낙찰가를 산정하는 데 있어 감정가, 주변 시세, 물건의 특이사항 및 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가는 40,239,000원입니다.

토지 위에 다수의 분묘가 존재하며 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 급경사지, 다양한 개발 제한 등 상당한 제약 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 50% ~ 70% 선에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 28,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.