나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7840 [1] 대구광역시 동구 신암동 23-5 1동 2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 '아양초등학교' 북서측에 인접하여 위치하고 있는 구분
소유부동산(다세대주택)인 ‘1동 2층 102호(집합건축물대장상 전유부분면적: 59.8㎡,계단식,
남동향, 실제 202호로 통용됨)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의
단독, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는
등 대중교통여건을 포함한 일반 교통여건 양호시됨.

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 1동 2층 중 2층 102호(202호) 단위세대로서,
-사용승인일자: 1988.01.15
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지 마감 등
-바닥: 바닥재 및 습식타일 마감 등
-창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 부정형의 토지로서 약간의 고지대에 위치하며 '다세대주택의부지'로
이용중임

인접 도로상태등

본 다세대주택은 북서측으로 약 5미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 대상인 토지:
제2종일반주거지역 , 제2종일반주거지역((12층이하)) , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-02-22)(국
지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.

2) 기 타: * 현장 조사시 관계인 부재 상태로서 내부확인은 현장에서 확인된 해당호 및
주변탐문 등에 의거한 일반적 이용상황을 고려 판단하였으니 입찰시 재 확인
하시기 바랍니다.

* 본건은 귀 의뢰 및 공부상 1동 2층 102호로 표기되어 있으나 실제 2층 202호
로 통용되는 점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 1동 2층 102호로 표기되어 있으나, 실제 2층 202호로 통용.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2025타경7840 (1)호에 따른 물건의 현황 및 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7840 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신암동 23-5, 1동 2층 102호 (실제 통용: 2층 202호)

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 61.80㎡ (약 18.7평)

토지지분: 61.8㎡ (약 18.7평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.1평) (전유부분)

건물지분: 59.8㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포OOOOOOO (포산신용협동조합)

사용승인일자: 1988년 01월 15일

1.2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 '아양초등학교' 북서측에 인접하여 위치하고 있습니다. 시가지 내에 위치하며 도로변 상가지대와 후면의 일반 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 08월 27일 접수된 포산신용협동조합의 근저당권입니다. 따라서 본 매각으로 인해 포산신용협동조합의 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 14일

확정일자: 2020년 12월 14일

배당신고일자: 2025년 05월 12일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 대구 동구 신암동에 위치하며, 아양초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 주변으로는 다양한 연립, 다세대, 빌라 등이 분포하고 있습니다. 최근 거래 사례를 보면, 2026년 4월 신암동 131-13번지 (낙원빌라, 59.58㎡, 1993년식)가 7,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 면적이 유사하나 건축 연령에서 차이가 있습니다. 또한, 2026년 4월 신암동 276-5번지 (동부해동빌라, 74.37㎡, 2001년식)는 13,000만원에 거래되었으며, 2026년 4월 신암동 1298-36번지 (양지, 83.5㎡, 1979년식)는 21,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가 8,600만원은 유사 면적 거래 사례 대비 다소 높을 수 있으나, 건축 연식 및 입지 조건을 고려했을 때 시세 범위 내에 있다고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 아양초등학교가 북서측에 인접하여 학군 접근성이 양호합니다. 시가지 내에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리하며, 도시가스보일러에 의한 개별 난방 설비와 위생, 급배수 시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1988년 준공된 건물로 건축 연령이 약 38년 경과하여 시설 노후화에 대한 점검이 필요합니다.

* 호수 표기 혼동: 공부상 1동 2층 102호로 표기되어 있으나, 실제 2층 202호로 통용되는 점은 혼동을 야기할 수 있으므로 현장 확인 시 유의해야 합니다.

* 현장 확인 어려움: 보고서 작성 시점 기준, 현장 조사 시 관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 입찰 전 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 비행안전제5구역(전술) 등 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재 신암뉴타운 재개발 사업 등이 진행 중인 지역으로, 일부 지역은 폐허 상태를 방불케 하는 등 주변 환경 변화 가능성을 인지해야 합니다. 다만, 조사 결과 물건 소재지 주변에 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신암동에 위치한 다세대주택으로, 아양초등학교 인근에 자리하고 있어 학군 및 생활 편의성이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수하는 권리 관계는 명확합니다. 건물 연식이 오래된 점, 호수 표기 혼동 가능성, 현장 확인의 어려움 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 입지 조건과 명확한 권리 분석을 바탕으로 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 초등학교 인접 및 시내 접근성 우수.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원입니다. 유사 면적(약 18평)의 최근 실거래가(2026년 4월, 7,000만원)를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높을 수 있습니다. 그러나 건물 연식(1988년식)과 주변 입지 조건을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 잠재적 리스크 요인(건물 노후화, 현장 확인 미비 등)을 고려하여, 예상 입찰가는 75,000,000원에서 82,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.