나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1004 [1] 충청남도 홍성군 서부면 어사리 464-21 1,2층2103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 서부면 어사리 소재 ""어사교차로"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
북서측으로는 바닷가, 바닷가 주변으로 근린생활시설(횟집, 숙발시설 등)이 소재하는 지역
으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 교통상황은
보통임.

건물의 구조

1. 건물의 구조
철근콘크리트조 평스라브지붕 지상2층 건물 내 제1,2층 제2103호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창고 등으로 시공되었음.

2. 이용상태
집합건축물대장상 일반음식점으로 등재되어있음.

이용상태

기준시점 현재 '상업용' 건부지로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8~10M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건물대장상 일반음식점으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 홍성지원 2025타경1004 (1)

3. 소재지: 충청남도 홍성군 서부면 어사리 464-21 1,2층2103호 (현 주소: 충청남도 홍성군 남당항로435번길 16-12 (서부면 어사리))

4. 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

5. 감정가: 67,000,000원

6. 토지면적: 98.41㎡ (약 29.77평)

7. 토지 지분: 98.41㎡ (약 29.77평)

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 53.76㎡ (약 16.26평)

10. 건물 지분: 53.76㎡ (약 16.26평)

11. 건물 제시외면적: 0.00㎡

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산 임의경매

14. 채권자: 홍OOOOOOOO

15. 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상2층 건물 내 제1,2층 (집합건축물대장상 2층 건물)

16. 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 홍성군 서부면 어사리 소재 "어사교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는 북서측으로는 바닷가, 바닷가 주변으로 근린생활시설(횟집, 숙박시설 등)이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8~10M 내외의 도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (근저당권), 2021-07-20, 홍성중앙새마을금고, 39,000,000원.

* 등기부 채권 총액: 425,830,124원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 사항 없음)

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권이전청구권가등기 (2001-04-13)

* 갑2: 지분 이전 (2001-12-04)

* 갑3: 소유권 이전 (2021-07-20, 매매 60,000,000원)

* 을5: 근저당권 (2021-07-20, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (2023-11-07, 15,000,000원) - 말소

* 갑5: 가압류 (2024-03-29, 167,747,771원) - 말소

* 갑6: 가압류 (2024-08-08, 37,018,967원) - 말소

* 갑7: 가압류 (2024-08-09, 167,063,386원) - 말소

* 갑8: 압류 (2024-08-21) - 말소

* 갑9: 압류 (2025-03-14) - 말소

* 갑10: 임의경매개시결정 (2025-04-16) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014-01-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 미상이더라도 대항력이 있는 임차인이므로, 인수 여부 및 명도 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 권리분석: 인수 보증금 0원

*

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-15

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 대상 보증금 5,000,000원

* 권리분석: 인수 보증금 5,000,000원

*

* 임차인: 원

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 대상 보증금 3,000,000원

* 권리분석: 인수 보증금 3,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 인수될 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역적 특성: 본건은 충청남도 홍성군 서부면 어사리, "어사교차로" 서측 인근에 위치하며, 북서측으로 바닷가와 접해 있어 해양 관광 및 레저 활동과 관련된 근린생활시설(횟집, 숙박시설 등)이 밀집한 지역입니다. 남당항과 가까워 관광객 수요가 예상됩니다.

* 건물 용도: 집합건축물대장 상 일반음식점으로 등재되어 있으며, 제2종근린생활시설로 분류됩니다. 이는 식당, 카페 등 상업적 용도로 활용에 적합함을 시사합니다.

* 이용 현황: 현재 '상업용' 건부지로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 바닷가, 횟집, 숙박시설 등 관광 및 외식 관련 편의시설이 소재합니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 환경: 해안가에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 어촌 및 관광지 특유의 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 및 위성사진 확인 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 설정되어 있습니다. 금액이 0원이라 하더라도 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

* 용도 제한: 집합건축물대장상 일반음식점으로 등재되어 있어, 건축물 용도 변경이나 다른 업종으로의 전환 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당하여, 축산업 관련 용도로 활용 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 서부면 어사리, 남당항 인근의 관광 및 상업 지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 바닷가와 인접하여 관광객 수요를 기반으로 한 횟집, 숙박시설 등의 근린생활시설이 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 철근콘크리트조의 2층 건물로, 현재 일반음식점으로 등재되어 상업용으로 이용되고 있습니다.

권리관계상으로는 여러 가압류 및 압류가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(김 ), 보증금 0원)이 존재하므로, 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 토지가 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 시 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서해안 관광명소인 남당항 인근에 위치하여 관광객 수요를 직접적으로 흡수할 수 있는 잠재력이 높습니다.

* 상업 시설 밀집 지역: 인근에 횟집, 숙박시설 등 상업 시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 안정적인 상가 업종: 일반음식점 용도로 등재되어 있어, 해안가 지역 특성에 맞는 상업 시설로의 활용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 67,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 본건의 개별적인 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 존재, 용도 제한 가능성, 가축사육제한구역 등의 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 예상되는 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.