나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30502 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 5층524호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""충주기업도시"" 내에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설, 아파트단지, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 서쪽으로 기업도시3로 등의 간선도로와 연계가 용이하고, 차량으로 10분 이내의 거리에 ""중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC""가 소재하며 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제524호로서
외벽: 석재, 페인트 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

오피스텔(원룸 타입)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북쪽으로 왕복3차선의 포장도로와 접하며, 동쪽으로 노폭 6m 내외 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2013-01-24), 보행자전용도로(2020-03-27) (소로3-주덕58)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-27)(중로2-주덕11)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충주지원 2025타경30502 (1) 사건의 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

2. 물건 현황

2.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 5층524호

건물 용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.0337㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.62㎡ (약 6.24평)

건물지분: 20.62㎡ (약 6.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문

2.2. 특이사항

유동화물건, 오피스텔(원룸 타입)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리에 위치한 "충주기업도시" 내에 소재합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공장 등으로 형성되어 있으며, 본건이 속한 시그니처시티 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 서측으로는 기업도시3로 등의 간선도로와 연결됩니다. 차량으로 10분 이내 거리에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 있어 광역 접근성이 우수합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

3.3. 건축물 정보

건축년도: 2020년 (JSON 정보 기반)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제5층 제524호

외벽: 석재, 페인트 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 플라스틱 프레임 창호

3.4. 이용상태 및 설비내역

본건은 현재 오피스텔(원룸 타입)로 이용 중입니다.

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

3.5. 토지 이용상태 및 계획

토지 형상은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 기업도시개발구역.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-10-27 우리은행 근저당권)

갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (2022-10-27 접수, 매매 신탁재산 처분 관련)

을1: 근저당권 (2022-10-27 접수, 채권최고액 100,800,000원, 우리은행) - 말소기준권리

을2: 근저당권 (2022-11-24 접수, 채권최고액 28,968,000원, 충주기업도시개발주식회사) - 말소예정

갑3: 임의경매 (2025-04-21 접수, 채권액 95,694,479원, 유더블유제십오차유동화전문) - 본 경매 사건

총 등기부채권 합계: 129,768,000원

4.2. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4.3. 소멸되지 않는 권리

본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권 개요가 있으나, 구체적인 권리 내용은 파악되지 않았으며, 일반적으로 임의경매 진행 시 대부분의 권리는 소멸됩니다.)

5. 상권분석

본건이 위치한 충주기업도시는 지역 경제 활성화를 위한 개발 구역으로, 관련 기업체 및 종사자를 위한 주거 및 상업 시설이 집적되는 지역입니다. 시그니처시티는 이러한 도시 개발 계획의 일환으로 조성된 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로, 주변의 근린생활시설, 아파트단지, 공장 등과 함께 상업 활동이 이루어지는 환경을 형성하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다. 차량으로 10분 이내 거리에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 위치하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

6.2. 주변 시설

주변은 충주기업도시 개발 지역으로, 업무 시설, 주거 시설, 상업 시설 등이 혼재되어 있습니다. 특정 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 일반적인 도시 개발 지역의 환경을 예상할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권이 자산유동화 전문회사로 이전된 건으로, 일반 경매 물건보다 절차상의 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, 월세 등 차임의 미상 여부는 확인이 필요합니다.)

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 투자 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 충주기업도시 내 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 및 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리되어 있으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 충주기업도시 내 위치: 개발 호재 및 직주근접 수요 기대.

* 비교적 신축 건물: 2020년 건축으로 노후도가 낮음.

* 편리한 교통망: 간선도로 및 고속도로 접근 용이.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(20.62㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 118,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 124,000,000원입니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 경매 특성상 약간의 할인 가능성을 감안하여, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 115,000,000원으로 산정합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.