나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30481 [1] 충청북도 충주시 문화동 749 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 문화동 소재"" 반기문 교차로 ""북서측 인근에 위치하며, 부근은 노선을 따라 중, 소규모 점포가 밀집되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 시내 중심에 위치하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(2) : 대체로 세장형의 토지로 상가주택 부지로 이용중임.
기호(3) : 일반건축물대장상 인접필지(745, 746, 748, 749) 와 함께 5필 일단 부정형의 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 남서측으로 간선도로의 중로와 접함.
기호(3) : 일반건축물대장상 인접필지(745, 746, 748, 749) 와 함께 5필 일단으로 남서측 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-25)(중로1-34)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지 지상에 지상 3층의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 토지 기호(2) 는 일부가 현황 도로 및 타인 건물이 점유하고 있는 것으로 목측되는 바, 정확한 위치확인 등 지적경계는 지적측량을 통해 확인할 수 있는 것으로 판단되니 경매입찰시 유의바람.

2. 본건 토지 기호(3)은 인접 필지인 ""충주시 문화동 745, 746, 748, 749번지""와 함께 일반건축물 대장상 관련 지번으로 등록되어 있으며, 5필 일단의 토지로 소유자 미상의 지상 3층의 제시외 건물이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 3층건으로
일반건축물대장상 사용승인일은 1994.07.29일

외 벽 : 벽돌조, 타일마감 및 수성페인팅 마감 등
내 벽 : 페인팅 마감 등
바 닥 : 타일마감 등
천 장 : 텍스마감 등

이용상태

기호(1) 근린생활시설 및 주택

1층 : 점포로 이용중임.
2, 3층 : 방 구조이나 기준시점 현재 공실이며 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급, 배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2층, 3층 부분은 공부상 주택으로 되어있으나 현황 내부 관리상태는 장기간 미사용으로 정상적인 용도로 사용하기 위해서는 추가적인 보수 등이 필요한 상태임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각
- 목록1 근린생활시설 및 주택으로 1층은 점포로 이용중이며 2,3층은 공부상 주택이나(방구조) 창고로 이용중임
- 목록2 상가주택 부지로 이용중이며 일부가 현황 도로 및 타인 건물이 점유하고 있는 것으로 목측됨
- 목록3 일반건축물대장상 인접필지(충주시 문화동 745, 746, 748, 749)와 함께 5필 일단 부정형의 상업용 부지로 이용중임
- 목록3 지상 위 제3자 소유의 제시외 3층 건물 소재하며 소유권행사를 제한받는 경우의 가액은 5,544,000원임
- 목록1 내 화장실 1곳 바닥 꺼짐 현상 확인됨
- 목록2 갑구3번 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30481 (1)

소재지: 충청북도 충주시 문화동 749

용도: 근린주택

감정가: 231,916,100원

토지면적: 385.00㎡ (약 116.5평)

토지지분: 94.4993㎡ (약 28.6평)

건물면적: 199.80㎡ (약 60.4평)

건물지분: 99.9㎡ (약 30.2평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 문화동에 소재하며, "반기문 교차로" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 중소규모 점포가 밀집된 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 토지(기호 2)는 남서측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있으며, 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 지분 매각으로 진행되며, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

채권자는 강OOOOOOOO이며, 등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 서 : 보증금 50,000,000원, 차임 750,000원. 전입일자/확정일자 2025-07-09. 대항력 없음.

* 정두용(1): 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2006-10-31, 확정일자 2025-07-07. 대항력 있음.

* 정두용(2): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 2017-06-12, 확정일자 2025-07-07. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 정두용(1)이 존재하므로 실제 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

특이사항으로, 목록2 갑구 3번의 지분전부이전청구권가등기(1982.3.2.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 가등기가 순위보전 가등기일 경우, 향후 소유권 상실의 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 충주시 문화동의 상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 점포가 밀집되어 있습니다.

인근의 연립/다세대/빌라 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4월~5월에 거래된 유사 규모의 주택들이 7,000만원에서 7,240만원 선에서 거래되었습니다. (실사용면적 기준)

본 물건의 감정가는 231,916,100원으로, 해당 지역의 상가 및 주택 복합 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각 및 권리 관계를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

반기문 교차로 인근에 위치하여 지역 내 주요 시설 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 상업 지역에 속해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인해 공유자 간의 협의가 필요하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 선순위 가등기(1982.3.2.)의 존재입니다. 이 가등기가 말소되지 않고 인수되며, 만약 가등기된 매매 예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

대항력 있는 임차인(정두용(1))이 존재하여, 경매 낙찰가에 따라 보증금 인수 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

일부 토지가 현황 도로 및 타인 건물에 점유되고 있는 것으로 추정되며, 인접 필지와 함께 이용 중인 점, 제3자 소유의 제시외 건물이 존재하는 점 등은 소유권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 내부(특히 2, 3층)의 장기간 미사용으로 인한 보수 필요성 및 화장실 바닥 꺼짐 현상 등 하자 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

일반적인 검색 결과로는 특정 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 문화동의 상업 지역 내에 위치하며 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 및 토지의 일부 하자 및 점유 문제가 있으며, 무엇보다도 1982년에 설정된 선순위 가등기가 말소되지 않고 인수되는 점은 매수인의 소유권 자체를 위협할 수 있는 매우 심각한 리스크입니다.

따라서, 본 물건은 상당한 권리 분석 능력과 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

상업 지역 내 입지 조건은 장점입니다.

권리상의 중대한 위험(선순위 가등기)이 존재하므로, 이러한 위험을 감안하여 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

가등기 관련 법적 검토 및 소송 진행 가능성, 그리고 공유자 관계 등을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 231,916,100원입니다.

하지만, 말소되지 않고 인수되는 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 위험이 매우 크기 때문에, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율보다 훨씬 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

권리 분석 및 위험 감수 수준에 따라 다르겠지만, 매우 보수적으로 접근할 경우 감정가의 50~70% 이하, 혹은 그보다 현저히 낮은 금액으로도 검토될 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원에서 160,000,000원 사이로 권리상의 위험을 최대한 반영하여 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 실제 입찰가는 개별 투자자의 위험 감수 능력 및 추가적인 법률 검토 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.