나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30509 [1] 충청북도 음성군 소이면 대장리 218-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.05.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 비산리 소재 ""비산삼거리"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농
경지 및 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상
황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 버섯재배사 건부지로 이용중임.
기호(2) : 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 버섯재배사 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

공히 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역(2018-12-28)(농림지역), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2017-03-31)(농업진흥구역)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진"" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3~21) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외 벽 : 판넬마감 등임.
내 벽 : 판넬마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

기호(22,23) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외 벽 : 판넬마감 등임.
내 벽 : 판넬마감 등임.

이용상태

기호(3~10,12~20,22,23) : 동.식물관련시설(버섯재배사)로 이용중임.
기호(11) : 사무실로 이용중임.
기호(21) : 기숙사로 이용중임.

설비내역

기호(3~5,14~16) : 일부 향온설비 등을 갖추고 있음.
기호(21) : 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
기호(22,23) : 항온설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진"" 참조바람.

공부와의 차이

기호(21) : 공부상 동.식물관련시설(버섯재배사)로 등재되어 있으나, 현황 기숙사로 이용중
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(창고,연결통로,물탱크실,보일러실), 제시외 기계기구(수변전설비) 매각 포함, 목록1,2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금은 미반환, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음), 목록11, 21 공부상 '동.식물관련시설(버섯재배사)'이나 현황은 각 '사무실', '기숙사'로 이용중, 위 지상 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30509 (1)

소재지: 충청북도 음성군 소이면 대장리 218-3

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 2,195,315,580원

토지면적: 6,723.00㎡ (약 2,033.6평)

건물면적: 3,574.26㎡ (약 1,081.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

주의사항: 제시외 건물(창고, 연결통로, 물탱크실, 보일러실) 및 제시외 기계기구(수변전설비) 포함 매각. 목록1,2 토지(대장리 218-3번지)는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 및 전용허가 없이 토지 현황 변경 시 원상회복명령 가능성 있음. 목록11, 21 건물은 공부상 '동.식물관련시설(버섯재배사)'이나 현황은 '사무실', '기숙사'로 이용 중. 위 지상 컨테이너는 매각 제외.

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 소이면 비산리 소재 "비산삼거리" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 및 세장형 토지로, 현재 버섯재배사 건부지로 이용 중입니다.

토지는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1, 2019.11.08. 접수, 16억 4천만원)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

- 주식회사클라우드월드: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-09-26, 대항력 없음.

- 홍종원: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일 2025-05-15, 확정일자 2025-05-19, 배당신고일 2025-05-19, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건은 농업진흥구역 내에 위치하며, 주위가 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 일반적인 상업지역과는 거리가 있습니다.

주요 상권은 음성군 소이면 소재지나 인근 음성읍, 진천읍 방면으로 형성되어 있습니다.

해당 물건지 자체의 상업적 가치보다는 농업 관련 시설로서의 기능성이 더 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 농경지와 임야가 주를 이루고 있습니다.

기본적인 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 차량으로 약 10-20분 거리에 위치한 음성읍 또는 소이면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 배차 간격 등을 고려할 때 자가용 이용이 필수적입니다.

건물 중 일부(목록11, 21)가 공부상 '동.식물관련시설(버섯재배사)'이나 현황은 '사무실', '기숙사'로 이용 중으로, 해당 용도 변경에 따른 추후 문제 발생 가능성은 잠재적 리스크 항목에서 검토 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 관련 규제: 본 물건은 농업진흥구역 내 농림지역으로, 토지 이용에 농지법 등 관련 법규가 적용됩니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 및 원상복구 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 용도 외 이용: 공부상 '동.식물관련시설(버섯재배사)'인 일부 건물이 현황 '사무실', '기숙사'로 이용 중으로, 이는 추후 건축물대장 기재 변경, 이행강제금 부과, 또는 용도 변경 요구의 원인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 창고, 연결통로, 물탱크실, 보일러실 등 제시외 건물과 수변전설비는 매각에 포함되나, 실제 인계 인수가 원활하게 이루어지는지 확인이 필요합니다.

* 토지 등기부채권 총액: 약 22억 9천 5백만원의 근저당 및 압류/가압류 내역이 존재하며, 이는 감정가(약 21억 9천만원)보다 높은 금액으로, 경매 특성상 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 권리: 현재 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 및 차임 관련하여 추가적인 권리 관계가 있는지 확인이 필요합니다. (홍종원: 보증금 2천만원)

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 소이면에 위치한 대규모 동물 및 식물 관련시설 부지 및 건물입니다. 넓은 토지와 다수의 건물로 구성되어 있으며, 농업 관련 사업장으로 활용 가치가 높습니다. 현재 감정가는 21억 9천여만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이나, 농지 관련 규제 및 건물 현황과 공부상 용도 차이에 따른 잠재적 리스크가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 6,723㎡의 넓은 토지를 확보하여, 추후 사업 확장이나 다양한 용도로의 활용 가능성을 제공합니다.

* 다수의 건물: 3,574.26㎡에 달하는 건물 면적은 버섯 재배사뿐만 아니라 관련 부대시설(사무실, 기숙사 등) 운영에 유리합니다.

* 농업/축산업 관련 시설: 동물 및 식물 관련 시설로서의 용도는 정부 정책 지원 사업 등과 연계될 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 시장 상황, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 없으며, 채무 총액이 감정가보다 높은 점을 감안할 때, 유찰 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

제시된 정보를 바탕으로 단순 계산 시, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 예상하나, 이는 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 결정되어야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 더불어 최근 음성군 지역의 유사 물건 거래 사례, 농림 지역 토지 가치 등을 종합적으로 분석한 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.