나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10242 [1] 강원특별자치도 속초시 장사동 482-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 장사동 소재 ""장사항"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 장사
항내 각종 횟집, 카페, 숙박시설 등이 입지하고 남서측 도로변으로는 2~3층 규모의 소규모
점포 등이 입지하며 기호(1) 토지와 북측으로 접한 부분은 군부대가 입지하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중
교통사정은 양호한 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형상의 완경사지로 현황 ""토지임야 등""으로 이용중임.
기호(2): 부정형상의 완경사지로 현황 ""전(주상나지)""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측 해안가도로변으로 차량접근 자유스러운 아스콘포장도로와 한면 접함.
기호(2): 남서측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로와 한면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(18M이하),
고도지구(27M이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대
보호구역(속초고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,제한보호구역(군용전기통신시
설)<군사기지 및 군사시설 보호법>,준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역
(2025-02-07)(영랑호 인근 중점경관관리구역)

기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(18M이하),
고도지구(27M이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대
보호구역(속초고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,제한보호구역(군용전기통신시
설)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2025-02-07)(영랑호 인근 중
점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

기호(2) 및 인접필지와의 경계선 상에 별첨 사진에서와 같이 권원미상의 컨테이너박스 2개동
(3*6m, 2.4*12m)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)의 북측 일부분은 해안파도가 넘나들고 있으며 남측 일부분은 권원미상의 성황당건물
및 타인건물이 항공뷰상 일부 점유하는 것으로 보이나 상세내역은 미상이고 기호(2)의 남측
일부분은 타인이 주차장 등으로 활용하고 있음.

물건 비고

- 일괄매각. - 목록1 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)하며, 토지 경계일부 목측상 해안누리길로 사용중인 것으로 보여지며, 북측 일부분은 해안파도가 넘나들고 있으며 남측 일부분은 권원미상의 성황당건물 및 타인건물이 항공뷰상 일부 점유하고 있는 것으로 보여지므로 정확한 경계여부는 별도의 지적경계측량을 요함. - 목록2 토지 일부 '임야화' 및 일부 '전'으로 이용중이며, 경계 일부 목측상 인접지에서 사용중(주차장, 권원미상의 컨테이너박스 2개동이 소재)인 것으로 보여지나 정확한 여부는 별도의 지적경계측량을 요함(현황조사서 및 감정평가서 참조). - 목록2는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 토지 상세 정보

사건번호: 속초지원 2025타경10242 (1)

소재지: 강원특별자치도 속초시 장사동 482-3

용도: 임야 (기호 1), 전 (기호 2)

토지면적: 10520.00㎡ (약 3182.15평)

감정가: 11,174,000,000원

1.2. 건물 상세 정보

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 강원특별자치도 속초시 장사동 소재 장사항 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 장사항 내 각종 횟집, 카페, 숙박시설 등이 입지하고 있으며, 남서측 도로변으로는 2~3층 규모의 소규모 점포들이 자리하고 있습니다. 또한, 기호(1) 토지와 북측으로 접한 부분에는 군부대가 위치하고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 양호한 지역입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 도로 상태

기호(1) 토지는 부정형상의 완경사지로 현황 "토지임야 등"으로 이용 중입니다. 남동측으로는 해안가 도로변의 아스콘 포장도로와 한 면이 접해 있어 차량 접근이 자유롭습니다.

기호(2) 토지는 부정형상의 완경사지로 현황 "전(주상나지)"으로 이용 중입니다. 남서측으로는 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 한 면이 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 및 기호(2) 토지 모두 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 고도지구(18M 이하, 27M 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(속초고등학교), 제한보호구역(군용전기통신시설), 중점경관관리구역(2025-02-07)(영랑호 인근)으로 지정되어 있습니다. 기호(1) 토지는 준보전산지에도 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전 기록이 확인되며, 다수의 근저당권, 지상권 설정, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었습니다.

말소기준권리는 2021년 2월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 13,520,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 소멸 여부

모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이며, 본 건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행되므로 특별한 사정이 없는 한 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목이 있으나, 등기부상 관련 권리(지상권)는 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 혹시 모를 미확인 권리가 존재할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 장사항 인근의 관광 상권과 인접해 있어 유동인구가 많고, 횟집, 카페, 숙박시설 등 관광객을 대상으로 하는 상업시설이 밀집해 있습니다.

남서측으로는 왕복 4차선 도로가 접해 있어 접근성이 우수하며, 배후에는 주거 지역도 일부 형성되어 있어 다양한 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

장사항 인근의 해안가 토지로서, 향후 관광 개발 또는 상업 시설 개발 시 높은 잠재력을 가질 수 있습니다. 다양한 용도지역(일반상업지역, 제2종일반주거지역 등)이 복합적으로 지정되어 있어 개발 가능성을 검토해 볼 만합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 편리합니다. 장사항 인근의 다양한 편의시설 및 식당, 카페 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 기타

속초고등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

해안가와 인접하여 바다 조망이 가능하거나 해안 접근성이 좋을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 및 경계 문제

* 기호(1) 토지에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 분묘의 유무 및 권리 성립 여부를 반드시 별도로 확인해야 합니다.

* 토지 경계 일부가 해안누리길로 사용 중으로 보이며, 북측 일부는 해안 파도가 넘어오는 지역이고, 남측 일부는 권원 미상의 성황당 건물 및 타인 건물이 항공뷰 상 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 정확한 경계 확인을 위한 지적경계측량이 필수적입니다.

* 기호(2) 토지 경계 일부 또한 인접지에서 사용 중(주차장, 권원 미상의 컨테이너박스 2개동 소재)인 것으로 추정됩니다. 정확한 현황 확인 및 경계 측량이 필요합니다.

6.2. 점유 및 이용 현황

* 기호(1) 토지의 남측 일부가 권원 미상의 성황당 건물 및 타인 건물로 점유되어 있는 것으로 보이며, 기호(2) 토지의 남측 일부는 타인이 주차장 등으로 활용하고 있는 것으로 확인됩니다. 이는 향후 법적 분쟁 또는 명도 관련 문제를 야기할 수 있습니다.

* 기호(2) 토지 일부가 '임야화' 또는 '전'으로 이용 중이며, 인접지에서 컨테이너박스 2개동이 소재하는 등 공부와의 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 관련

* 기호(2) 토지는 농지로 이용 중이거나 이용될 수 있어 농지취득자격증명이 필요합니다. 해당 증명을 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 준비해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 본 토지는 도시지역 내에 복합적으로 일반상업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등이 혼재되어 있으며, 고도지구, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 개발 제한이 따릅니다. 따라서 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 속초시 장사동의 해안가에 위치한 토지로, 장사항 인근의 관광 상권과 인접하여 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이후의 권리들이 모두 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확해 보입니다.

그러나 분묘 소재 가능성, 불분명한 토지 경계, 타인 건물 및 시설에 의한 점유, 농지취득자격증명 필요 등 인수 후 명확하게 확인하고 해결해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 토지의 현황과 공부상의 차이 및 타인 점유 문제는 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 다양한 용도지역과 개발 제한 사항을 종합적으로 고려하여 개발 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장사항 인근 해안가에 위치하여 관광 개발 또는 상업 시설 개발 시 높은 잠재력 보유.

* 주변 상업 시설과의 연계 개발 가능성.

* 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수함.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가는 11,174,000,000원입니다.

예상 입찰가는 반드시 별도의 현장 조사를 통해 분묘, 경계, 점유 현황 등을 면밀히 확인하고, 법률 자문을 거쳐 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용, 토지 이용 계획상의 개발 가능성 및 제한 사항, 주변 시세 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

특히, 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.