나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30506 [1] 충청북도 충주시 산척면 송강리 1819-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 소재 "상산마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근 지방도에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 완경사지로서 답으로 인접필와 함께 답 등으로 이용중임.(일부 구거임) 대상물건2 : 부정형 완경사지로서 전 등으로 이용중임. 대상물건3,4 : 부정형 완경사지로서 묵전임. 대상물건5 : 부정형 완경사지로서 인접필지와 함께 사과나무 과수원으로 이용중임. 대상물건6 : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임. 대상물건7 : 부정형 완경사지로서 지목은 대지이나 전(묵전)임.

인접 도로상태

대상물건1, 3 내지 7 : 맹지임. 대상물건2 : 세로불의 비포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대살물건1,2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대상물건3,4,6,7 : 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대상물건5 : 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상물건5 : 지목은 전이나 과수원으로 이용중임. 대상물건7 : 지목은 대지이나 묵전상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건5 지상의 소유자 미상의 사과나무는 평가하지 아니하였음. (대상물건5는 인접필지인 송강리 1821-5 경작자가 일단의 과수원으로 사과나무를 경작하고 있음.)

물건 비고

-농지취득자격증명제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경30506 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 산척면 송강리 1819-3

* 용도: 답 (전, 묵전, 대지 등 혼재 가능성 있음)

* 매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 41,492,000원

* 토지면적: 902.00㎡ (약 272.86평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 소재 "상산마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

* 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근 지방도에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리인 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2022-04-21, 84,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본 경매개시결정 등기(갑7, 농업협동조합자산관리회사, 2025-04-23, 79,410,137원)는 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 을2 근저당권, 갑4 가압류 등도 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액은 166,700,900원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 그 외 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 물건지 인근은 농경지와 단독주택, 자연림이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 주된 토지 이용은 농업 활동으로 보이며, 상업 시설이나 도시적 편의 시설은 상대적으로 부족할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설, 병원, 학교 등은 접근이 용이하지 않을 수 있습니다.

* 인근 마을의 소규모 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 및 이용

* 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

* 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다.

* 일부 필지는 구거, 묵전, 과수원 등으로 이용 중이며, 지목과 실제 이용 현황 간 차이가 일부 존재합니다. (대상물건5: 지목 전이나 과수원 이용, 대상물건7: 지목 대지이나 묵전 상태)

* 영농여건불리농지에 해당합니다.

6.2. 접근성 (맹지)

* 대상물건 1, 3 내지 7번지는 맹지입니다.

* 맹지이므로 건축이나 개발 시 진입로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있으며, 이는 활용도를 저하시키는 요인이 됩니다.

* 대상물건 2번지만 세로불의 비포장 도로에 접해 있습니다.

6.3. 기타

* 대상물건 5호지 지상의 소유자 미상의 사과나무는 평가되지 않았으며, 인접 필지 경작자가 관리하고 있는 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 활용: 현재 농지 상태이므로 농업에 종사하는 분들에게는 직접적인 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 지속적인 농업 생산성: 과수원으로 이용 중인 필지가 있어, 해당 작물 재배에 따른 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 관리 지역 내 토지: 계획관리지역 및 보전관리지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 배제할 수는 없습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 산척면의 농촌 지역에 위치한 토지로서, 주로 농경지로 이용되고 있습니다.

* 핵심적인 리스크는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험과 맹지라는 점입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상이며 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 언급된 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 투자 관점에서는 농업 목적 외 개발이나 활용에 제한이 따르며, 맹지 해소 방안 마련이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 41,492,000원입니다.

* 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 제약 요소를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 농지취득자격증명을 확실히 취득할 수 있으며, 맹지 문제를 해결할 방안이 있는 경우라면 감정가 대비 70~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 답사 및 농지취득자격증명 취득 가능성 등을 면밀히 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.