나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20599 [1] 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 458-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 소재 ""반곡저수지"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 저수지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)(2)(4)는 일단지로 이용되는 토지로서 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 ""사무소, 창고 및 제조업소 등의 건부지"" 상태이며, 기호(3)은 유사사다리형 완경사의 ""진출입로 등""으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1)(2)(4)는 본건 기호(3)을 통하여 진출입하고 있으며, 기호(3)과 연계되어 본건 남동측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로 및 남서측으로 로폭 약3미터내외의 시멘트포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 의뢰목록 상 지목이 기호(1)(3)은 ""전"", 기호(2)(4)는 ""답"" 이나, 현황 기호(1)(2)(4)는 ""사무소, 창고 및 제조업소 건부지 등"" 상태이며 기호(3)은 ""진출입로 등"" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층(기호5) 및 단층(기호6~13) 건물로서,


ㅡ 외 벽 : 판넬 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 판넬 및 일부 타일붙임(기호5) 등 마감.
ㅡ 창 호 : 하이샷시 단창 등 마감 입니다.

이용상태

""사무소(기호5) 및 창고 등""의 상태입니다.

설비내역

본건 기호(5)에 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호(5)~(13)은 기준시점 현재 미준공상태의 건물로서 일반건축물관리대장이 부존재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

― 임대관계는 미상입니다.

― 본건 건물은 일부 내부 마감공사가 마무리 되지 않은 상태입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1~4. 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)하고, 전용허가가 이루어져 있으므로 미리 횡성읍 행정복지센터에 발급 문의 바람
- 토지 지상에 소재하는 수목,담장,석축,옹벽,바닥포장,오수정화조,배수로 및 관정 등은 토지가격에 포함하여 평가
- 목록1,3. 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 3동 소재
- 유광준로부터 공사대금채권 금 540,000,000원을 위하여 유치권 신고(2025.7.18.자)가 있으나 성립여부는 불분명함
- (주)에스에스전력으로부터 공사대금채권 368,400,000원을 위하여 유치권 신고(2025.7.30.자)가 있으나 성립여부는 불분명함
- 목록5~13. 건물은 건축물사용승인이 안된 미준공 상태이므로 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20599 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 458-1

* 용도: 공장

* 감정가: 3,537,009,000원

* 토지면적: 7,677.00㎡ (약 2,322.5 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 2,952.00㎡ (약 893.2 평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천안신용협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 소재 "반곡저수지" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 저수지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 기호(1)(2)(4)는 본건 기호(3)을 통하여 진출입하고 있으며, 기호(3)과 연계되어 본건 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로 및 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 시멘트 포장도로가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 21일 접수된 천안신용협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리:

* 소유권이전청구권가등기 (김도자, 2023-06-29 접수) - 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 중대한 위험 요소입니다.

* 말소되는 권리:

* 각종 근저당권, 근저당권부 채권 질권/압류

* 각종 압류

* 건물 권리관계:

* 건물 등기부상 가압류(유광준, 2025-03-31)가 말소기준권리로 되어 있으나, 실제 경매는 채권자 천안신용협동조합의 임의경매에 의해 진행됩니다.

* 건물 소유권 보존 등기일은 2025년 3월 31일이며, 이후 근저당 및 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

* 건물 관련 권리들도 대부분 말소될 것으로 예상되나, 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

* 유치권 신고:

* 유광준: 540,000,000원 (공사대금채권) - 성립 여부 불분명

* (주)에스에스전력: 368,400,000원 (공사대금채권) - 성립 여부 불분명

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

4. 상권분석

* 본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 지역에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 준농촌 지역입니다.

* 토지는 "사무소, 창고 및 제조업소 등의 건부지"로 이용 중이며, 건물 역시 "사무소 및 창고 등"으로 이용 중입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 밀집해 있지 않아, 상업적 기능보다는 지역 내 산업 시설로서의 역할이 클 것으로 보입니다.

* 반곡저수지가 인근에 위치하여 환경적인 요소는 있으나, 직접적인 상권 형성에는 큰 영향을 주지 않는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로서, 일반적인 주거 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성이 높지 않을 수 있습니다.

* 상세한 편의시설 및 대중교통 이용 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 인근에 반곡저수지가 있어 자연환경을 접할 수 있습니다.

* 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 횡성군 내에서 의료폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 시설은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 소유권이전청구권가등기: 본건 최대 리스크로, 낙찰 후에도 해당 가등기 권리자에게 소유권이 이전될 수 있는 위험이 있습니다.

* 미준공 건물: 건물(목록 5~13)은 건축물 사용승인이 되지 않은 미준공 상태이며, 내부 마감 공사도 완료되지 않은 상태입니다. 이에 따라 추가적인 공사 비용 및 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유치권 성립 불확실성: 두 건의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부가 불분명하여, 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 중 일부(목록 1~4)는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수가 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 토지 지상에 컨테이너 3동이 매각에서 제외되어 있어, 낙찰자가 이를 처리해야 하는 부담이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 횡성군에 위치한 공장 용지의 토지와 미준공 건물로 구성되어 있습니다. 넓은 토지 면적과 공장 건축물로서의 잠재력을 가지고 있으나, 인수되는 소유권이전청구권가등기, 미준공 상태의 건물, 불확실한 유치권 등의 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 특히 가등기 인수 문제는 낙찰 후 소유권 확보에 심각한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 농지취득자격증명 발급 준비와 함께, 건물 상태 및 유치권 성립 여부를 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준공 및 활용 시 잠재적 가치: 미준공 건물이지만, 준공 및 활용을 통해 공장 또는 창고 시설로서의 가치를 높일 수 있습니다.

* 지역 내 개발 가능성: 횡성군 지역 개발 계획 및 산업 동향에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

* (주의) 가등기 인수 리스크를 감안한 매우 신중한 접근 필요.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 소유권이전청구권가등기, 미준공 상태의 건물, 불확실한 유치권 등 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 제반 위험 요소를 충분히 고려하여 산정되어야 합니다. 인수되는 가등기의 가치 평가, 잔여 공사 비용, 유치권 확정 금액, 농지취득 관련 비용 등을 종합적으로 분석한 후, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가의 심층 분석 및 현장 답사를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.