나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30541 [1] 강원특별자치도 삼척시 남양동 332 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 남양동 소재 ""남양동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용 등으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물 중 제지하층 제101호로서
외벽: 복합판넬마감, 인조대리석마감 등,
내벽: 모르타르위페인팅 등,
천장: 텍스마감,
바닥: 콘크리트노출 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)으로 이용 중임.

설비내역

본건에 전기설비 등 되어 있으며, 본건 건물 1층 공용부분에 위생설비, 본건 건물에 승강기설비 되어 있으나 지하층은 연결되어 있지 않으며, 기계식주차장설비가 되어 있으나 정밀안전점검 미수검으로 사용금지되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2025-02-14)(삼척시 고시 제2025-35호), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 장기간 공실상태로서 내부에 곰팡이 등으로 인해 수리 등이 필요할 수도 있으며, 본건이 소재한 지하층은 계단으로만 접근가능하며, 기계실이 소재하여 소음 및 하수냄새 등의 문제가 있는 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

- 본건은 관리사무소 탐문결과 관리비가 장기간 체납되어 있는 바 향후 본건의 정상사용을 위해서는 미납관리비와 관련한 문제가 발생할 수도 있는 바 경매진행 시 참고하시기 바라며, 미납관리비의 금액 및 이와 관련한 사항은 별도로 확인하시기 바람.

물건 비고

-장기간 공실상태로서 내부에 곰팡이 등으로 인해 수리 등이 필요할 수 있으며, 본건 소재 지하층은 계단으로만 접근가능하며, 기계실이 소재하여 소음 및 하수냄새 등의 문제가 있을 수 있음
-관리사무소 탐문 결과 관리비가 장기체납되어 있는바 미납관리비에 관한 사항은 별도 확인 필요함
-미납관리비 및 장기간 공실상태에 대하여 채무자 겸 소유자의 의견서 제출있음(매각물건명세서 첨부 의견서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 강릉지원 2025타경30541 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

소재지: 강원특별자치도 삼척시 남양동 332 지하층101호 (신주소: 강원특별자치도 삼척시 중앙로 214 (남양동))

건물명: 현진빌딩

물건종별: 근린상가 (현황 공실)

감정가: 46,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

토지 지분: 33.143㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 172.04㎡ (약 52.04평)

건물 지분: 172.04㎡ (약 52.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 층수

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

건물: 지하 1층 / 지상 10층 중 지하 1층 101호

외벽: 복합판넬마감, 인조대리석마감 등

내벽: 모르타르 위 페인팅 등

천장: 텍스마감

바닥: 콘크리트 노출 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 강원특별자치도 삼척시 남양동 소재 "남양동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 양호한 편입니다.

본건은 서측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역 (2025-02-14 삼척시 고시 제2025-35호)

대로1류 (폭 35m~40m), 소로1류 (폭 10m~12m)에 접함

가축사육제한구역 (2024-08-29)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 1996-01-26 (현진종합건설주식회사)

소유권이전: 2017-05-04 (주식회사코스피인베스트먼트, 매매)

강제경매개시결정 (말소기준권리): 2025-04-17 (채권자: 김의재, 권리금액: 50,000,000원)

3.2. 말소 및 소멸 기준

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

지상권 관련 사항은 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 남양동행정복지센터 인근의 상업 및 업무지구에 속해 있습니다.

건물은 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

본건 인근에는 남양동행정복지센터가 위치하고 있습니다.

또한, 삼척시 중앙로 214 일대는 삼척해상스카이워크&소망의 탑, 삼척시청, 천년학 힐링타운 등 관광 및 공공 시설과 접근성이 있습니다.

인근에 요양기관(예: 봄재활주간보호센터, (AA+)한빛재가복지센터)이 소재하고 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 접근성

* 장기간 공실 상태로 인해 내부에 곰팡이 발생 등 수리가 필요할 수 있습니다.

* 본건 소재 지하층은 계단으로만 접근 가능합니다.

6.2. 설비 및 환경 문제

* 기계실이 소재하여 소음 및 하수 냄새 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 1층 공용부분에는 위생설비, 승강기설비가 있으나 지하층과는 연결되어 있지 않습니다.

* 기계식 주차장 설비가 있으나, 정밀안전점검 미수검으로 인해 사용 금지 상태입니다.

6.3. 관리비 체납

* 관리사무소 탐문 결과, 관리비가 장기간 체납되어 있어 향후 정상적인 건물 사용에 문제가 발생할 수 있습니다. 미납 관리비에 대한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계

* 임대차 관계가 미상으로, 권리분석상 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 삼척시의 상업 및 업무지역에 위치한 근린상가 물건으로, 건물 자체의 노후화 및 장기간 공실로 인한 상태 불량, 접근성 문제, 기계실 관련 소음/냄새, 그리고 관리비 체납이라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 지하층의 물리적인 접근 제한과 기계실 소음, 하수 냄새 문제는 입주 또는 사용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 다만, 낙찰 후 적절한 수리를 통해 공실 문제를 해소하고 상권을 활성화시킨다면 가치 상승의 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 상업 및 업무지구 내 위치하여 잠재적 임대 수요가 있는 지역입니다.

* 경매 최저가 시점을 활용한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 대규모 관광지(삼척해상스카이워크 등)와의 접근성을 고려할 때, 관련 업종으로의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 정확한 현황 조사, 주변 시세 분석, 건물 수리 비용 추정, 공실 기간 및 예상 임대료 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 관리비 체납액, 건물 내부 수리 비용, 기계실 소음/냄새 문제 해결 비용 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 본 보고서만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 입찰 보증금 산정 시에는 인수되는 보증금이 없으므로 감정가 및 시세 등을 기준으로 자체적인 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.