나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101005 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 ""관양중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 점
포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 4층 중 4층 1호(기호1), 4층 2호(기호2), 4층 3호(기호3), 4층 4호
(기호4), 4층 5호(기호5)로서
외벽 : 외장 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호2 : 공부상 근린생활시설(탁구장)이나 현황은 요리학원의 강의실 및 사무실임.
*기호3 : 공부상 근린생활시설(태권도장)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.
*기호4 : 공부상 근린생활시설(피아노학원)이나 현황은 요리학원의 창고 상태임.
*기호5 : 공부상 근린생활시설(기원)이나 현황은 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합). 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내
용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대
기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반
드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 기호1,2는 근린생활시설(탁구장), 기호3는 근린생활시설(태권도장), 기호4는 근린생
활시설(피아노학원), 기호5는 근린생활시설(기원)이나, 현황 기호1는 창고상태 및 일부는 기
호 5와 일단의 숙소 등, 기호2는 요리학원의 강의실과 사무실, 기호3는 요리학원의 숙소 등,
기호4는 창고상태, 기호5는 기호1 일부와 일단의 숙소 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 1호는 현재 요리학원의 창고상태이며, 5호는 1호 일부와 일단지로 요리학원의 숙소 등으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최신 정보 확인 및 현장 조사를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

(빈 줄 2줄)

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101005 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1403, 4층 1호

용도: 근린상가

감정가: 331,000,000원

토지 면적: 51.01㎡ (약 15.43평)

토지 지분: 51.0113596491228㎡ (약 15.43평)

건물 면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

건물 지분: 108㎡ (약 32.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항:

* 일괄 매각 대상입니다.

* 1호는 현재 요리학원의 창고 상태이며, 5호는 1호 일부와 일단지로 요리학원의 숙소 등으로 이용 중입니다.

특수 물건 정보: 공동담보, 대항력있는 임차인

(빈 줄 2줄)

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 관양중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 점포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 근린생활시설과 주거시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정도 무난한 편입니다.

본 물건은 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(관양중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

(빈 줄 2줄)

1.3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 결과, 말소기준권리는 2020년 1월 10일 접수된 안양북부새마을금고의 근저당 (을7, 채권액 424,800,000원)입니다.

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 개요는 없습니다.

총 등기부채권액은 546,832,595원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 48,000,000원

차임: 700,000원

전입/확정일자: 2023-05-15

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 55,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2013-08-16

확정일자: 2023-05-15

대항력: 있음

* 임차인: 진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-18

확정일자: 없음

대항력: 없음

임차인 중 신 님은 대항력이 있으며, 보증금 55,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 김 님과 진 님은 대항력이 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

(빈 줄 2줄)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

현재 본건 건물 내 일부 호실들이 요리학원의 창고, 강의실, 사무실, 숙소 등으로 이용되고 있어, 해당 지역 내에서 학원 수요가 꾸준히 있음을 시사합니다.

주변의 점포, 음식점, 의원, 재래시장 등은 지역 주민들의 일상생활 편의를 지원합니다.

(빈 줄 2줄)

1.5. 생활정보

본건은 관양중학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다.

주변에 재래시장이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

(빈 줄 2줄)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신 씨는 2013년부터 거주하였으며 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 공부상 탁구장, 태권도장, 피아노학원, 기원 등으로 되어 있으나, 현재는 요리학원 관련 용도로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상복구 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 경매가 진행되는 경우, 다른 물건의 진행 상황이 본 건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

(빈 줄 2줄)

1.7. 종합 의견

본 건은 안양시 동안구 관양동의 중심 상업 및 주거지역에 위치한 근린상가 물건입니다.

양호한 교통 환경과 다양한 근린시설을 갖추고 있으며, 현재 학원 등으로 활발히 이용되고 있어 상가로서의 잠재력을 보여줍니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와 현황 용도의 차이로 인한 위험 요소를 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

(빈 줄 2줄)

1.8. 투자 포인트

* 안양시 동안구의 중심 입지: 지역 내에서의 꾸준한 수요와 높은 활용도가 기대됩니다.

* 학원가 밀집 지역: 교육 관련 시설 입지로 적합하며, 잠재적 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 편리한 교통망: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 임대 용이성을 높입니다.

* 현재 운영 중인 시설: 요리학원으로 이용 중이라는 점은 공실 위험을 낮추고 즉시 수익 창출 가능성을 시사합니다.

(빈 줄 2줄)

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 55,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

본 물건의 총 등기부채권액(546,832,595원)과 감정가(331,000,000원)를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인 인수 금액을 포함하면 실질적인 취득 비용이 상승하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적인 입찰가를 고려했을 때, 대항력 있는 임차인 인수 금액을 제외한 예상 입찰가는 200,000,000원에서 280,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 본건의 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.