나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100996 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 873-90 원평노블레스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지의 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 제2층 제202호로서,
외벽 : 치장벽돌조 마감 등
내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급·배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양서유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100996 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 873-90 원평노블레스 2층202호

건물명: 원평노블레스

구분: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 266,000,000원

건물면적: 53.00㎡ (약 16.04평)

토지면적: 30.96㎡ (약 9.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지의 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

인접 도로상태: 본건 북측으로 약 6m 의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등 혼재.

3. 권리분석

말소기준권리: '갑12' 강제경매 (최맹자, 2025.04.21 접수).

주요 권리 내역:

* 선순위 임차권 (을5): 최맹자, 보증금 180,000,000원, 전입 2019.12.17, 확정 2019.12.17. 대항력 있음. 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수함.

* 선순위 가처분 (갑5): 김형림, 소유권 일부(2분의1) 가처분, 2021.01.22 접수. 수원가정법원 결정. 인수되는 권리임.

인수 보증금 합계: 180,000,000원 (최맹자 임차보증금).

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 임차권 분석 내용 및 '말소: 인수' 정보와 상충하므로, 임차보증금 180,000,000원은 매수인이 인수한다고 판단함.

4. 상권분석

주변 건물 연식: 최근 거래된 유사 건물(알프스타운, 미영팰리스)은 2017년식으로 비교적 신축에 속함.

건축물 정보: 본건 원평노블레스는 2013년 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물로 도시형생활주택으로 분류됨.

주변 시세:

* 알프스타운 (2017년식, 60.84㎡, 5층): 320,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡, 4층): 285,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 동신빌라 (1980년식, 63.04㎡, 2층): 120,000,000원 (2026년 7월 거래) - 본건과 연식 및 건물 유형 차이가 커 직접 비교는 어려움.

분석: 본건은 2013년식 다세대주택으로, 최근 거래된 2017년식 다세대주택(알프스타운, 미영팰리스) 시세 대비 감정가(266,000,000원)는 중간 수준으로 판단됨. 특히 미영팰리스는 동일 지역(안양동)에 위치하며 유사한 면적/층수/연식의 거래 사례로, 본건의 시세 형성 가이드라인으로 참고 가능함.

5. 생활정보

주거 환경: 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조에 개별난방, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있음.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: 안양공업고등학교, 안양서유치원 인근에 위치 (상대보호구역).

공원: 인근에 공원 소재.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 최맹자 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 180,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 현재 배당 내역을 고려할 때 전액 변제 가능성은 낮아 보이므로, 인수 금액 발생 가능성이 높음.

선순위 가처분: 김형림 명의의 소유권 일부 가처분(1/2)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수함. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요함.

채권자 경매 신청: 본건 경매 신청 채권자가 임차인 최맹자로, 이는 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 것으로 볼 수 있음. 임차인과의 관계 및 보증금 회수 과정에 대한 추가 확인 필요.

혐오시설: 주변 지역에 잠재적으로 부정적 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 접근성 및 주거 환경은 보통 수준임.

권리관계가 복잡한 편으로, 선순위 임차인 최맹자의 보증금 180,000,000원과 김형림의 소유권 일부 가처분(1/2)이 매수인이 인수해야 하는 주요 부담으로 작용함.

특히 임차인이 직접 경매를 신청한 점과 인수되는 가처분 권리는 잠재적 리스크를 높임.

최근 인근 유사 다세대주택의 매매 시세를 고려했을 때, 감정가는 합리적인 수준이나 인수되는 권리 부담을 충분히 반영해야 함.

8. 투자 포인트

안양시 만안구의 실거주 목적 수요: 다세대주택으로 안정적인 수요 기대 가능.

상대적으로 저렴한 초기 투자 비용 (인수되는 보증금 고려 시): 감정가 대비 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용 계산 필요.

인근 지역 개발 가능성: 향후 안양시 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원임.

주요 부담으로 작용하는 임차인 최맹자의 보증금 180,000,000원과 가처분(1/2)을 인수해야 함.

최근 유사 물건(미영팰리스, 60.33㎡, 4층, 2017년식)의 매매가가 285,000,000원이었음을 감안할 때, 본건(53.00㎡, 2층, 2013년식)의 적정 시세는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됨.

여기에 인수되는 임차보증금 180,000,000원을 고려하면, 매수인의 실질적인 총 지출은 더욱 높아짐. (실질 투자금 = 입찰가 + 인수 보증금)

잠재적 리스크(가처분, 임차인의 직접 경매 신청 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 감정가(266,000,000원)에서 인수되는 임차 보증금 180,000,000원을 제외한 순수 물건 가격을 추정하고, 여기에 프리미엄을 고려해야 함.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 200,000,000원

* 주의: 위 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 인수되는 임차 보증금을 고려하여 보수적으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 현장 조사 및 권리 분석이 필요함. 또한, 본건은 가처분이 있어 소유권 이전 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로, 법률 전문가와 상의 후 신중한 결정이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.