나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100993 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 674-62 더존아카데미 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘지하철1호선 안양역’ 남서측 인근에 위치하며, 인근에 제1,2종근린생활시설, 위락시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 안양역 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 제3층 제301호, 제322호로서, (사용승인일 : 1993.11.16) 외벽 : 몰탈위 페인트 및 복합판넬 마감 내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 창호 : 샤시 창호 마감

이용상태

일련번호(1) 301호는 근린생활시설(공유주방, 사진관, 공실), 일련번호(2) 332호는 근린생활시설(몰디브태닝)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정현 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 674-62 : 도시지역 , 일반상업지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 안양동 674-63, 674-67, 674-176 : 도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 안양동 674-74, 674-277 : 도시지역 , 일반상업지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

내부 전부를 벽체로 구분하여 10여 개의 호수가 각 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 안양지원 2025타경100993 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 광주지구축산업협동조합입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

본 건물의 소재지는 경기도 안양시 만안구 안양동 674-62이며, '더존 아카데미' 빌딩 3층 301호입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물로, 1993년 11월 16일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 면적 및 용도

토지 면적은 140.80㎡ (약 42.59평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다. 건물 면적은 533.77㎡ (약 161.47평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다. 본 물건은 근린상가 용도로 이용되고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 감정가

감정가는 2,057,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 안양역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 인근에는 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 안양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 또한 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 역사문화환경보존지역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 19일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권(을11)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 비어 있어, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인이 혼재되어 있습니다.

* (주)엘리펀트코리아: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-06-02, 대항력 있음.

* 강 : 보증금 9,500,000원, 차임 950,000원, 전입일자 2022-11-09, 배당신고일자 2025-06-25, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2024-12-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2024-06-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2025-03-12, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 6,000,000원, 차임 750,000원, 배당신고일자 2025-06-30, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 대항력 없음.

* 서 : (공동임차인 김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 950,000원, 전입일자 2024-12-26, 확정일자 2025-06-26, 배당신고일자 2025-07-01, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-09-15, 배당신고일자 2025-06-11, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 8,000,000원, 차임 950,000원, 전입일자 2024-02-20, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2004-05-20, 배당신고일자 2025-07-02, 대항력 있음.

3.4. 인수 보증금

임차인 현황에서 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 건물 내 301호는 공유주방, 사진관, 공실로 이용 중이며, 332호는 몰디브태닝 시설로 이용 중입니다. 건물 내부는 벽체로 구분되어 약 10여 개의 호수로 나뉘어 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 건물은 안양역 인근 상업지대로, 다양한 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 등이 혼재하여 상권이 활성화된 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 안양역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 안양역을 중심으로 백화점, 대형 마트, 쇼핑몰, 은행, 관공서, 병원, 다양한 상점 및 음식점 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 안양초등학교, 안양중학교, 안양고등학교 등 다수의 교육기관이 물건지 인근에 소재하고 있습니다.

* 의료시설: 종합병원 및 다수의 의원급 의료기관이 인근에 위치하여 의료 서비스를 이용하는 데 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본 건에는 (주)엘리펀트코리아, 강 , 한 임차인이 '대항력 있음'으로 분류되어 있습니다. 이들의 임대차 관계가 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수하거나 명도에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인들의 권리 관계, 배당 여부, 보증금 및 차임 등을 추가적으로 면밀히 확인해야 합니다. 특히 강 임차인은 배당신고일자만 기재되어 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/물리적 리스크

건물이 1993년에 건축되어 연식이 있는 편이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 내부가 다수의 호실로 구분되어 있어 각 호실별 관리 상태 및 점유 현황 파악이 중요합니다. 공동담보 물건으로, 추가적인 채무나 연체 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설이나 주변 환경 저해 요인은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

안양역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 상업지역 내 위치로 인해 잠재력이 높은 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인들의 존재는 권리 분석 및 명도 과정에서의 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 함께 현장 방문을 통한 면밀한 실사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안양역을 중심으로 한 역세권 상업지구 내에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 일반상업지역으로 다양한 업종의 사업장이나 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 안양 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 비교적 합리적으로 책정되어 있어, 권리 관계 및 명도 리스크를 고려한 적정 입찰 시 투자 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현장 실사, 임차인과의 명도 협상 비용, 추가 인수될 수 있는 보증금, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되더라도, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.