나이스옥션 법원경매 안산 2025타경574 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 3층 311호, 312호로서
외벽: 석재 붙임 마감등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호1,2 공히 근린생활시설임.

설비내역

공용의 급배수 및 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측 및 북동측으로 각각 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공실임.
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경574 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층 311호

용도: 근린상가

감정가: 430,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

채권자: 농업협동조합 (정확한 전체 명칭은 정보 제공처에 따라 다를 수 있음)

특수물건정보: 공동담보

주의사항: 1. 현재 공실 상태임.

2. 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대입니다. 시흥시는 시화MTV(Multi Techno Valley) 개발을 통해 거북섬을 해양레저관광 거점으로 육성하고 있으며, 대관람차, 아쿠아리움 건립 등 관광 인프라 확충 사업이 활발히 추진 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋고 주변에 노선버스정류장이 위치해 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남서측 및 북동측으로 각각 대로(폭 30~35m)와 중로(폭 15~20m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등에 포함되어 관련 법규에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 을4 근저당권(2023-11-30, 농업협동조합자산관리회사, 540,000,000원) 이하 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여, 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 사항으로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계가 명확하지 않은(임대미상) 상태입니다. 현재 물건은 공실 상태로 명시되어 있으나, 임대차 정보가 불분명한 경우 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리)

* 토지 등기부: 소유권보존(한국수자원공사), 소유권이전(주식회사씨엔디)

* 집합건물 등기부: 소유권보존(주식회사씨엔디), 소유권이전(김영희, 2023-11-30, 457,376,000원), 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2023-11-30, 540,000,000원, 말소기준권리), 가압류(삼성카드, 2025-03-25, 5,051,941원, 말소), 임의경매(농협은행주식회사, 2025-04-22, 458,323,150원, 말소), 압류(시흥시, 2025-07-04, 말소)

4. 상권분석

4.1. 거북섬 관광 및 개발 현황

거북섬은 시흥시의 주요 해양레저관광 거점으로 조성되고 있으며, 대규모 아쿠아리움, 대관람차 등 관광 인프라 확충 사업이 활발히 진행 중입니다. 이러한 개발 계획은 향후 거북섬 일대의 유동인구 증가 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 다만, 최근 보도에 따르면 거북섬 내 상가 공실률에 대한 논란이 있으며, 일부 건물은 높은 공실률을 보이고 있다는 지적도 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 시화공업단지를 배후로 발전해왔으며, 시화MTV 개발과 함께 상업지대로서의 기능이 강화되고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

현재 거북섬 일대의 상권은 개발 초기 단계의 과도기를 겪고 있으며, 대규모 공급 대비 수요가 부족하다는 지적도 있으나, 향후 계획된 관광 인프라 구축이 완료되고 관광객 유입이 증가할 경우 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 거북섬 인근에는 다양한 카페, 식당, 편의시설 등이 운영되고 있습니다. 또한, 거북섬 개발 계획에 따라 쇼핑, 문화, 예술 공간 등이 추가로 조성될 예정입니다.

5.2. 교통 및 대중교통

대로 및 중로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 시흥시는 거북섬과 주변 지역(안산 반달섬, 원시역, 배곧동)을 연계하는 노선버스 운행을 계획하고 있으며, 수도권제2순환고속도로 개통도 교통 접근성 개선에 기여할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

주변에는 거북섬 해양 레저 시설(웨이브파크 등)과 공원이 위치하여 레저 및 휴양 활동을 즐기기 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건의 주의사항에 '공실임'이라고 명시되어 있습니다. 이는 현재 임차인이 없어 즉시 사용 수익이 가능할 수 있으나, 향후 임차인 확보에 어려움이 있을 가능성을 시사합니다. 거북섬 상권의 높은 공실률에 대한 우려도 이러한 리스크를 증대시키는 요인입니다.

6.2. 토지 별도등기 (공유수면 관련)

대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 공유수면의 이용 및 관리에 관한 규제로, 향후 건물 증축, 토지 이용 변경 등과 관련하여 제약이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 상권 활성화 불확실성

거북섬 개발이 진행 중임에도 불구하고, 일부에서는 상권 활성화가 더디다는 지적이 있습니다. 계획된 인프라 구축 및 관광객 유입이 실제 상권 활성화로 이어질지는 미지수이며, 이는 본 물건의 미래 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수 보증금이 없으며 임대차 내용이 미상입니다. 현재 공실 상태이나, 만약 숨겨진 임차인이 있을 경우 명도 등 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 내 위치한 근린상가로, 시흥시의 주요 해양레저관광 거점 개발 사업의 중심지에 해당합니다. 거북섬 일대의 잠재적 성장 가능성과 더불어 대로 및 중로에 접한 우수한 입지 조건은 긍정적인 요소입니다. 또한, 경매 물건으로서 감정가 대비 저가 매수 기회를 기대할 수 있습니다.

그러나, 현재 거북섬 상권의 높은 공실률에 대한 우려와 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 토지 별도등기는 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 향후 거북섬 개발 계획의 성공적인 실행 여부와 관광객 유입 증대가 본 물건의 가치 상승에 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 개발 호재: 시흥시의 해양레저관광 거점 조성 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 접근성: 대로 및 중로와 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 광역 교통망과의 연계성 또한 개선될 전망.

* 경매 낙찰 시 시세 차익 가능성: 현재 감정가와 향후 상권 활성화 가능성을 고려한 합리적인 입찰을 통해 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사를 통한 임대 및 매매 사례 분석, 주변 시세 조사를 포함한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

제공된 정보 상으로는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려사항에서 제외됩니다.

감정가 430,000,000원을 기준으로, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 거북섬 상권의 높은 공실률과 토지 별도등기 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.