나이스옥션 법원경매 안산 2025타경574 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층311호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경574 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층311호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경574
• 주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 거북섬타워, 3층311호
• 용도: 근린상가

안산지원 경매4계 2025타경574 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 거북섬타워, 3층311호 | 감정가: 430,000,000원 | 최저가: 210,700,000원 | 용도: 근린상가

1. 안산지원 2025타경574 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경574 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층 311호

용도: 근린생활시설

감정가: 430,000,000원

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항:

1. 현재 공실 상태입니다.

2. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 대로 및 중로와 접하고 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매가 개시되었습니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매로 매각될 경우, 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다. 그러나 본 물건의 경우, 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점이 중요합니다. 이 부기등기는 토지 사용 및 처분에 제한을 야기할 수 있는 사항으로, 정확한 내용은 관련 법규 및 등기부등본 상의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 거북섬 인근 상업지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집해 있습니다. 10층 건물 내 3층 311호로, 건물은 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 집합건축물대장상 본 물건(311호) 및 인접 호실(312호) 모두 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 현재 임대 정보는 확인되지 않으며, 공실 상태로 파악되었습니다. 다만, 거북섬 상권 전체적으로는 초기 개발 시 상업시설 과잉 공급, 콘텐츠 부족, 낮은 입점률(13%), 높은 공실률(87%에 달한다는 보고도 있음) 등의 문제점을 안고 있어 상권 활성화가 더딘 상황입니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 소재한 시흥시 정왕동 거북섬 일대는 해양레저 복합지구로 조성되고 있습니다. 웨이브파크, 마리나, 아쿠아리움 조성 등이 추진되며 지역 활성화를 도모하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대로 및 중로와 접하고 있어 교통 편의성은 보통 수준입니다. 주변에 공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 국가산업단지(반월특수지역)와 인접해 있어 산업단지 근로자들의 배후 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공실 리스크: 거북섬 상권 전반의 높은 공실률(80% 이상 보고됨) 및 침체된 분위기는 본 물건의 공실 장기화 가능성을 시사합니다. 신규 임차인 확보에 상당한 노력이 필요할 수 있습니다.

2. 법적 제한 리스크: 대지권의 목적인 토지에 설정된 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기는 토지 활용에 있어 예상치 못한 법적 제약이나 추가적인 행정 절차를 요구할 수 있습니다. 이 등기의 구체적인 내용과 잠재적 영향에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

3. 분양 사기 및 하자 문제: 일부 보도에 따르면 거북섬타워의 경우, 분양 당시 제공된 도면과 실제 준공된 건물의 층고 차이 등 하자가 발생하여 수분양자들이 민원을 제기하고 임차인 확보에 어려움을 겪는 사례가 있었습니다. 본 물건의 개별적인 하자 여부에 대한 확인이 필요합니다.

4. 환경 및 산업 영향: 반월국가산업단지가 인접해 있어, 산단 내 산업 활동으로 인한 잠재적인 환경 문제(악취, 유해물질 배출 등)의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 검색된 정보로는 거북섬타워 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 거북섬 인근의 상업지대에 위치한 근린생활시설로서, 지역 개발 잠재력은 가지고 있습니다. 그러나 거북섬 상권의 심각한 공실 문제와 침체된 분위기, 대지권 관련 부기등기, 건물 하자 가능성 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 투자 전 이러한 위험 요인에 대한 철저한 사전 조사와 분석, 그리고 공실 해소를 위한 구체적인 전략 마련이 반드시 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지역 개발 잠재력: 거북섬 일대는 해양레저 복합지구 조성 및 다양한 관광 인프라 확충 계획이 진행 중이므로, 향후 지역 활성화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 상업시설로서의 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종 유치가 가능하며, 상권이 활성화될 경우 안정적인 임대 수익 창출 가능.

3. 인근 산업단지 배후 수요: 반월국가산업단지 등 인접 산업단지의 근로자 및 기업 수요를 잠재적 고객으로 확보 가능.

법원 정보

안산지원 경매4계