나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41726 [1] 경기도 안성시 옥산동 557 안성아양광신프로그레스 102동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 옥산동 소재 ""백성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건내 7층 701호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 ""내부구조도"" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역,상대보호구역<학교보건법>,절대보호구역<학교보건법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험주식회사가 2026.02.04.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

본 물건은 경기도 안성시 옥산동 557번지 안성아양 광신프로그레스 102동 7층 701호에 위치한 아파트입니다. 사건번호는 평택지원 2025타경41726 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 389,000,000원이며, 채권자는 서울보증보험주식회사입니다.

1.2. 면적 정보

해당 물건의 토지 면적은 57.06㎡ (약 17.26평)이며, 건물 면적은 84.23㎡ (약 25.48평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안성시 옥산동 소재 백성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부등본 상 말소기준권리인 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정(2025타경41726)이 등기되어 있습니다. 해당 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인으로 서울보증보험주식회사(임영혜)가 있으며, 보증금 410,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2018년 10월 29일이나, 확정일자는 2022년 6월 20일로 임차인이 대항력을 갖추지 못한 것으로 보입니다. 이에 따라 본 물건의 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 채권자인 서울보증보험주식회사는 2026년 2월 4일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본 아파트 단지는 백성초등학교가 인접해 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설 및 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 안성시 양성면 일대에 의료폐기물 소각장 설치 관련 논란이 있었으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역과는 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

안성아양 광신프로그레스 아파트는 2018년 8월 31일 사용승인된 단지로, 총 6개동 545세대로 이루어져 있습니다. 최고 24층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 82대(지하 12대, 지상 9대)입니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조의 23층 건물 내 7층에 위치한 84.23㎡ (전용면적 기준) 아파트입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

6.2. 임차 관련 위험

임차인이 대항력이 없으며, 채권자인 서울보증보험(주)이 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이나 법적 분쟁의 위험은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트로, 주변 환경이 양호하고 교통 접근성도 좋습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 임차인 관련 문제도 해결된 상태로 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정이 순조로울 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 명확한 권리 관계로 낙찰 후 명도 리스크가 적습니다.

* 안성시의 개발 계획과 연계하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 초등학교와 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 1월~5월 사이의 실거래가는 33,500만원에서 35,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 38,900만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있음을 감안할 때, 현 시세와 약간의 프리미엄을 고려하여 35,500만원에서 37,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면, 최근 최고 실거래가 수준인 35,000만원으로 제시할 수 있으며, 경쟁 시에는 36,500만원까지 상향을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 현재 공개된 시장 데이터를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 전문가와의 상담 및 현장 확인 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.