나이스옥션 법원경매 여주 2025타경616 [1] 경기도 이천시 대월면 초지리 461-48 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 '대월초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도주변 농촌지대임.
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교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서
외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 초지리 461-48 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

- 초지리 461-67 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경616 (1)

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 461-48 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 73.51㎡ (약 22.24평)

토지지분: 73.5084㎡ (약 22.24평)

건물면적 (전유면적): 62.90㎡ (약 19.03평)

건물 총 면적: 581.44㎡ (철근콘크리트구조, 지상 4층, 2017년 9월 19일 사용승인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 '대월초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당(접수일자: 2023-11-20, 권리금액: 127,600,000원)으로, 본 건 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 이천시 대월면 초지리는 주거 밀집 지역과 일부 농촌 지역이 혼재된 특성을 보입니다.

주요 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 주변 주택 단지의 생활 편의를 지원하는 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 대월초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 교통: 차량 이용 시 주변 지역으로의 접근이 편리하며, 대중교통은 인근 버스정류장을 통해 이용 가능합니다.

* 주거 환경: 주변에 다세대주택 및 단독주택이 다수 분포하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 수 있음을 의미하며, 재산권 행사 및 향후 건물 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 해당 지상권의 내용(존속기간, 범위, 대가 등)에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 관련 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 대월면에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택 4층으로, 감정가는 163,000,000원입니다.

건물의 상태나 면적 등 기본적인 물건 자체의 가치는 양호한 편이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 심각한 권리상 하자 존재가 확인되었습니다.

이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사의 제약으로 이어질 수 있으므로, 해당 권리에 대한 면밀한 조사 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

따라서 본 건은 권리상 리스크를 충분히 인지하고, 이를 감안한 매우 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도가 2017년으로 비교적 신축 건물에 속하여 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 이천시 대월면 내 다세대주택으로, 지역의 주거 수요를 충족할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도나 분할 과정 없이 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내 다세대주택 거래 사례는 면적과 시점별로 가격 편차가 존재합니다.

'세원베스트빌(1동2동)'의 44.91㎡(약 13.58평) 물건이 2026년 3월 19일 120,000,000원(평당 약 8,830,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전유면적(62.90㎡, 약 19.03평)에 이 가격을 적용할 경우 시세는 1억 6천만원 이상으로 추산될 수 있습니다.

반면, '정호마을9동'의 68.02㎡(약 20.58평) 물건은 2026년 3월 21일 78,000,000원(평당 약 3,790,000원)에 거래된 사례도 있어, 단지별, 건물 상태별 시세 차이가 클 수 있음을 시사합니다.

본 건의 감정가는 163,000,000원으로, 일부 거래 사례와 비교 시 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 큰 문제는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'으로 인한 잠재적 리스크입니다. 이 부분에 대한 상세한 조사와 예상되는 추가 비용, 권리 행사 제약 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권리상 리스크를 고려하여, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다.

특히, 지상권 조사 결과에 따라서는 이보다 더 낮은 금액으로 입찰하거나, 입찰 자체를 재고해야 할 수도 있습니다. 보수적으로는 135,000,000원 내외의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 해당 지상권에 대한 명확한 파악과 전문가의 법률 검토를 거친 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.