나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2060 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 608-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 '고양시청' 남동측 인근에 위치하며,
주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 및 소방서등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하고
운행횟수 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 '상업용 건부지' 상태로
이용중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 왕복 6~8차선, 남동측으로 로폭 약8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호'2'(가) 에이동
연와조, 세멘벽돌조 세멘기와지붕 지하1층, 지상1층 건물로서,
외벽은 몰탈위페인팅등 마감,
창호는 샷시창호임.

-기호'3'(나) 비동
경량철골조 경사지붕 지상1층 건물로서,
외벽은 몰탈위페인팅등 마감,
창호는 샷시창호임.

이용상태

기호'2', '3' 모두 근린생활시설(공실) 상태이며, 장기간 방치된 상태로 판단됨.
(상세이용내역은 '건물이용 및 임대상황' 참조)

설비내역

-.

부합물 및 종물

'건물개황 및 이용상황' 참조

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 기호'2'(가) 에이동은 도로명주소가 '고양대로 1339'
로 되어 있으나 일반건축물대장 및 현황 '고양대로 1337'인 바 이를 기준하였으며,
지하실 15.12㎡는 현황멸실 상태로 평가제외 하였으니 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 2-1~-2, 3-1~-3 매각에 포함
2.목록2. 공부상 지하실 15.12㎡는 현황멸실로 평가에서 제외
(상기 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경2060 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 608-4

용도: 근린시설

감정가: 6,497,335,500원

토지면적: 525.20㎡ (약 158.89평)

건물면적: 184.29㎡ (약 55.75평, 등기부상 연면적)

건물 제시외면적: 160.50㎡ (등기부외 별도 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리 설정자)

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각 (2-1~-2, 3-1~-3)

주의사항: 공부상 지하실 15.12㎡는 현황 멸실로 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 '고양시청' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 소방서 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 지형/이용상태: 자체 지반은 등고평탄한 부정형의 토지로, 현황 '상업용 건부지' 상태로 이용 중입니다.

* 도로: 남서측으로는 왕복 6~8차선 도로, 남동측으로는 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역이며, 광로3류(폭 40~50m), 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치 제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 3,720,000,000원)입니다.

* 인수 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 5,520,000,000원 (을6: 3,720,000,000원 + 을7: 360,000,000원 + 을8: 1,440,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고쌈냉면 (대표자 양 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-06

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-07

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의: 현재 등재된 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로 확인되며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 계약 내용의 구체적인 확인 및 현황 조사를 통해 추가적인 위험 요소가 있는지 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 고양시청 인근에 위치하여 행정기관 이용객 및 주변 상업시설 이용객의 접근성이 좋습니다.

* 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지역으로, 유동인구 확보 및 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

* 현재 건물은 근린생활시설 용도로 등기되어 있으나, 장기간 방치되어 공실 상태임을 감안해야 합니다.

* 인근 도로망이 발달하여 차량을 이용한 물류 이동 및 고객 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

* 고양시청이 인접해 있어 관련 공공 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 주변에 다양한 상업 시설(근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로와 인접하여 차량 이동 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 면적이 160.50㎡에 달하는바, 해당 부분의 건축법 저촉 여부, 철거 명령, 이행강제금 부과 가능성 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 공부상 지하실 15.12㎡는 현황 멸실로 평가에서 제외되었으나, 실제 현황을 확인하여 불법 건축물 또는 무단 점유 사실이 있는지 파악할 필요가 있습니다.

* 건물 상태가 장기간 방치되어 공실로, 상당한 수준의 리모델링 또는 철거 후 재건축이 필요할 수 있습니다. 이에 따른 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역에 해당하여, 향후 건축 행위나 개발 시 법규 검토가 필수적입니다.

* 서울시 소유의 기피·혐오시설(화장장, 물재생센터, 음식물 쓰레기 처리장 등)이 고양시 일부 지역에 다수 위치해 있어, 해당 지역의 민원 발생 가능성 및 잠재적 갈등 요소를 고려해야 합니다. 다만, 본 물건 소재지 주변에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 광범위한 지역적 영향은 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 일반상업지역 내 근린생활시설 용도의 토지 및 건물입니다.

* 고양시청 인근이라는 입지적 강점을 가지며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 사용 및 건물 활용에 있어 유리합니다.

* 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 부담은 없습니다.

* 현재 건물은 장기간 방치되어 공실 상태이며, 상당한 규모의 제시외 건물 및 멸실된 지하실이 존재하여 현장 조사가 필수적입니다.

* 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력은 있으나, 이를 위한 충분한 투자와 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 고양시의 개발 계획 및 고양시청 인근이라는 입지적 장점을 활용한 시세 차익 기대.

* 일반상업지역으로 다양한 업종의 임대 사업 또는 자가 사용 목적 활용 가능.

* 제시외 건물 및 멸실된 지하실 처리 후 건물 가치 상승 잠재력 보유.

* 토지/건물 일괄 매각으로 사업 진행의 용이성.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 건물 상태 정밀 진단, 제시외 건물 및 멸실된 지하실 처리 비용, 명도 가능성 및 소요 기간, 주변 시세 및 낙찰가율 분석 등 추가적인 정보가 필요합니다.

* 본 물건은 제시외 건물 및 멸실된 지하실, 장기 공실로 인한 건물 노후화 등으로 인해 상당한 추가 비용 발생이 예상되므로, 이를 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 부담은 없습니다.

* 종합적인 검토 후, 감정가 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.