나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508869 [1] 인천광역시 부평구 부평동 179-5 벨라지오 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘굴다리오거리’ 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 및 업무시설, 숙박시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부평역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 인조석 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다.
[후첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’ 참조]

설비내역

위생설비 및 급․배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차타워 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일자 : 2016.05.30.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508869 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 179-5 벨라지오 2층 201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 188,000,000원

* 토지 면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

* 토지 지분: 9.186㎡ (약 2.78평)

* 건물 면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

* 건물 지분: 56.9438㎡ (약 17.23평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 장OO

* 건축물 용도: 업무시설, 공동주택 (집합건축물대장상 용도는 오피스텔)

* 사용 승인일자: 2016년 05월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 '굴다리오거리' 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 대상 물건까지 차량 출입 및 주차 가능. 인근에 버스 정류장 및 전철역(부평역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 부평역은 주요 환승역으로 광역적인 교통 접근성이 우수함.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2016-06-02 (양선홍)

* 소유권 이전: 2016-06-14 (김만식)

* 강제 경매 개시 결정 (말소기준권리): 2025-04-18, 채권자 장경호, 55,403,456원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신 )

* 보증금: 161,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-15

* 확정일자: 2024-06-20

* 배당신고일자: 2025-07-10

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 161,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있음. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되거나, 권리 분석상 인수될 보증금이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 대항력 유무와 보증금액을 고려 시 주의 필요).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 일반적인 경우 인수될 수 있으나, 해당 정보에서는 0원 처리됨)

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-04-02.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: '굴다리오거리' 인근으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지역.

* 주변 상업시설: 부평역을 중심으로 백화점, 대형마트, 은행, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설이 풍부하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있음.

* 경쟁 환경: 오피스텔 및 상업시설이 다수 존재하나, 부평역 역세권이라는 입지적 강점 덕분에 꾸준한 수요가 기대됨.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축에 제한이 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변에 대형마트, 백화점, 로컬 상권이 발달하여 생활필수품 구매 및 여가 활동에 불편함이 없음.

* 교통 편의: 부평역(1호선, 인천1호선, GTX-B 노선 예정) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 생활 인프라: 병원, 은행, 관공서 등 행정 및 의료 서비스 접근성이 좋음.

* 주차: 건물 내 주차 타워 등 주차 시설이 마련되어 있어 자가 차량 이용자에게 편의 제공.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 161,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재함. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 배당 절차 및 권리 관계에 따라 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없음. 임차인 현황 및 배당 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 재건축, 리모델링 등 향후 활용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 교통 요지인 부평역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있다는 큰 장점을 지니고 있습니다. 오피스텔로서 업무 및 주거 용도로 활용 가능하며, 감정가 대비 시세가 안정적인 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 규모가 크다는 점은 주요 리스크 요인이므로, 인수되는 보증금 유무와 배당 절차를 철저히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 낙찰자에게 추가 부담이 없음을 의미한다면 투자가치가 높을 수 있으나, 관련 법률 검토 및 전문가 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평역 초역세권 입지로 탁월한 교통 및 접근성 확보.

* 주변 풍부한 상업시설 및 생활 인프라로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익 목적 모두 가능.

* 감정가 대비 합리적인 수준에서의 낙찰을 통한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 188,000,000원

* 최근 시세 정보 분석:

* 2023년 11월: 150,000,000원 (58.64㎡)

* 2024년 3월: 178,000,000원 (57.07㎡)

* 2024년 11월: 173,000,000원 (58.04㎡)

* 현재 전용면적 (56.94㎡) 기준, 최근 거래가 평균 약 167,000,000원이며, 최고가 178,000,000원입니다.

* 중요 고려사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 161,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되어 낙찰자에게 인수될 보증금이 없다는 전제 하에, 시장 가치 및 경매 물건의 특성을 고려한 예상 입찰가는 감정가와 최고 시세 사이에서 결정될 수 있습니다.

* 본 물건의 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 위험 요소를 감안하고, '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 보수적으로 해석하여, 시장 경쟁 및 임차인 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사, 추가적인 권리 분석, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.