나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1029 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-9 유원지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외1리 소재 ""다목적회관""에서 서측 직선거리
약 400미터 위치하고 있으며, 부근일대는 농경지와 임야 등으로 혼재하고 있어
주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 사정은 대체로 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형으로 조성되어 평탄하고 현황 나지상태이며, 기호2는 부정형의 토지로
현황 도로, 기호3은 부정형이며 잡종지 상태의 법면임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3: 계획관리지역, 성장관리계획구역,가축사육제한구역, 준보전산지
성장관리권역.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건은 영흥도 소장골에 위치해 있으며 영흥면 외1리 다목적회관 인근에 있는 토지로 기호1~기호3은 전체가 서로 접해 있고, 위치는 지적도 등을 이용하여 목측에 의하여 대략적으로 정하였으므로 정확한 경계점, 위치, 지적 등에 대하여는 측량전문가의 측량이 필요하고 함.(현황조사서 참조)
3. 기호1.은 부정형으로 조성되어 평탄하고 현황 나지상태로 지상에 옹진군청 신고번호 2013-도서개발과-신축신고-77로 제1종근린생활시설(소매점)연면적608.56㎡로 허가득하였으나 건축공사는 착공되지 않고 있고, 기호2.는 부정형의 토지로 현황 도로 이며, 기호3.은 부정형의 현황 잡종지 상태이며, 본건 지상에 고압전선이 통과하고 있음. (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1029 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-9

1.3. 용도

현황 나지, 도로, 잡종지 상태. 제1종근린생활시설(소매점) 연면적 608.56㎡ 건축 허가 득하였으나, 건축 공사는 착공되지 않은 상태임.

1.4. 감정가

571,273,000원

1.5. 토지면적

3121. 00㎡ (약 944.17평)

1.6. 건물면적

0㎡ (건축물 없음)

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외1리 소재 ""다목적회관""에서 서측 직선거리 약 400미터 지점에 위치함. 부근 일대는 농경지와 임야가 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 남측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호1,2,3)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권(2013.05.15. 접수, 금520,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 해당 근저당권 및 그 이후에 등기된 모든 권리(소유권 이전, 근저당권, 지상권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 '을6' 지상권(2013.05.16. 접수)은 '말소'로 표시되어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 등기부 요약

현재까지 총 등기부채권액은 1,170,000,000원임. 본 경매의 신청 채권자는 인천강화옹진축산업협동조합임.

3.4. 채권자 정보

본 경매 사건의 채권자는 인천강화옹진축산업협동조합임.

3.5. 임차인 현황

인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 영흥면 외리 인근은 농경지 및 임야가 주를 이루고 있으며, 영흥면 소재지에 기본적인 상업시설 및 편의시설이 일부 분포하고 있음. 대규모 상권이라기보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됨.

4.2. 유원지 용도 고려

본건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 건축 허가를 득한 이력이 있으나, 현재 건축은 미착공 상태임. 영흥도 자체가 관광지이므로, 향후 유원지 또는 관광 관련 시설로의 개발 잠재력은 있으나, 구체적인 개발 계획 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

영흥면 소재지에 마트, 식당, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 또한, 영흥도 내에는 십리포해수욕장, 장경리해수욕장 등 관광 명소가 다수 분포하고 있어 관광객을 위한 편의시설도 갖추고 있음.

5.2. 혐오시설 여부

본건 인근 지역에 대규모 폐기물 매립지(인천에코랜드) 조성 계획이 있었으나, 해당 사업은 백지화되었음. 다만, 영흥 석탄화력발전소가 위치하고 있으며, 과거 쓰레기 매립지 후보지로 거론된 이력이 있음. 또한, 본 건 토지 상공을 고압전선이 통과하고 있어 잠재적 위험 요소로 고려될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미착공 건축물

제1종근린생활시설 건축 허가(2013.08.23. 옹진군청 신고번호 2013-도서개발과-신축신고-77)가 있으나, 건축이 시작되지 않은 상태로 건축 비용 상승, 인허가 변경, 실제 건축 가능성 등 불확실성이 존재함.

6.2. 고압전선 통과

본 건 토지 지상으로 고압전선이 통과하고 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 미관상 좋지 않고 안전 문제도 고려해야 함.

6.3. 부정확한 경계

지적도 등을 이용한 목측으로 위치가 대략적으로 정해져 있어, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량 전문가의 측량이 필요함. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.4. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한 사항이 있음.

6.5. 도로로 이용되는 토지

기호2 토지가 현황 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 독립적인 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

6.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리 관련 불확실성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 명시와 등기부 상 '을6' 지상권의 '말소' 표기 간의 불일치는 매수 후 예상치 못한 권리 관계에 따른 문제를 야기할 수 있으므로, 철저한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 토지로, 제1종근린생활시설 건축 허가 이력이 있으나 현재는 나지, 도로, 잡종지 상태로 이용 중임. 영흥도라는 관광지 내 입지적 장점을 가지고 있으나, 대중교통 불편, 농경지 및 임야 위주의 주변 환경 등 개선이 필요한 부분도 있음. 권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 가고 있으나, 미착공 건축물, 고압전선 통과, 부정확한 경계, 토지이용 제한, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인 필요성 등 여러 잠재적 리스크 요소를 보유하고 있음. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

과거 제1종근린생활시설 건축 허가 이력이 있다는 점은 향후 건축 및 개발 가능성을 시사함.

8.2. 영흥도 관광지 입지

서해안의 대표적인 관광지 중 하나인 영흥도에 위치하여, 관광객 수요를 활용한 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실질적인 가치 평가, 주변 부동산 시세 조사, 해당 토지의 개발 가능성 및 예상 소요 비용, 그리고 본건이 가진 고유 리스크 요인(고압전선, 경계 불분명, 미착공 허가, 소멸되지 않는 권리 등)을 종합적으로 반영한 면밀한 분석이 필수적임. 제시된 감정가는 571,273,000원이며, 총 등기부채권액은 1,170,000,000원임. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 리스크들을 충분히 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.