나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1014 [1] 인천광역시 남동구 논현동 765-1 이안라온파미에하우스 102동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "사리울중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 연립주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 있는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택(연립주택) 제102동 제1층 제106호로서 (사용승인일 : 2017.11.30) 외벽 : 치장벽돌 및 석재판넬 붙이기 내벽 : 패널 및 벽지도배 등 인테리어 마감. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 지역난방/열병합설비, 승강기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 상대보호구역(2013-01-25)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상물건의 건축물명칭은 2021.10.22. 건축과-26425호에 의거 이안라온파미에하스에서"이안더테라스"으로 건축물 명칭 변경되었음. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 명칭은 인천 남동구 건축과-26425(2021.10.22.)호에 의거 "이안라온파미에하우스"에서 "이안더테라스"로 변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1014 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 765-1 이안더테라스 102동 1층106호 (구 명칭: 이안라온파미에하우스)

용도: 연립주택

건축년도: 2017년 11월 30일 사용승인

감정가: 530,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

면적:

토지면적: 135.53㎡ (약 41.0평)

토지지분: 135.5346㎡ (약 41.0평)

건물면적: 115.21㎡ (약 34.8평)

건물지분: 115.2076㎡ (약 34.8평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "사리울중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경:

주변 일대는 연립주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태:

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

또한, 소래논현 지구단위계획 관련 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 법원의 매각 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리(국민은행 근저당, 2020-01-16 접수, 을1)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본에 기재된 모든 권리(갑4~갑22)는 말소 예정이며, 인수해야 할 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 조사되었으나, 보증금이나 차임 등 구체적인 내용은 미상으로 파악되었습니다. 다만, 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 논현동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 아파트 단지 및 연립주택 등이 밀집해 있습니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

상업 시설 이용은 인근 상업 지구 및 신도시 상권의 인프라를 공유할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 사리울중학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치합니다.

* 편의 시설: 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 주변에 있어 생활에 편리함을 더합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 인천 시내 및 수도권 지역으로 이동이 용이합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 편리합니다.

* 건물 설비: 본 건물은 지역난방/열병합 설비, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 명칭 변경: 본 건의 건축물 명칭이 "이안라온파미에하우스"에서 "이안더테라스"로 변경되었으므로, 계약 시 관련 서류 확인이 필요합니다. (현재는 변경된 명칭으로 통용)

* 도시관리계획 입안 중: 소래논현 지구단위계획과 관련하여 도시관리계획이 입안 중으로, 향후 지역 개발 방향에 따라 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인에게는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 국내 거주자/법인에게는 직접적인 영향은 없습니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 1층 위치: 일반적인 주거용 연립주택의 경우, 1층은 채광, 보안, 소음 등에서 상층부보다 선호도가 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 건축된 비교적 신축급 연립주택으로, 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

인근 지역의 지속적인 개발 가능성 및 생활 인프라를 고려할 때, 실거주 및 투자 목적 모두 적합할 것으로 판단됩니다.

다만, 1층이라는 점은 가격 결정에 일부 영향을 미칠 수 있으나, 유사 면적의 상위층 매물 시세와 감정가를 비교 분석했을 때 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년식) 건물로 연식 대비 높은 가치 보유

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음

* 실거주 만족도 및 임대 수익 창출 가능성 높음

* 지역 개발 계획(지구단위계획)에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 530,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 115㎡) 연립주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 12일: 3층, 115.2076㎡ 거래가 505,000,000원

- 2026년 3월 6일: 4층, 101.6988㎡ 거래가 780,000,000원

본건은 115.21㎡ 면적의 1층으로, 유사 면적 3층 매물이 감정가 수준에서 거래된 점을 고려할 때, 1층의 선호도 차이를 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 510,000,000원 ~ 530,000,000원

권장 입찰가: 520,000,000원

주변 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.