나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71523 [1] 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 214동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '도농초등학교’북동측 인근에 위치하며 주변지역
은 주로 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로 교통, 학교, 생활편의시
설 등 제반 주거환경은 양호한 지역임.

교통상황

국도 및 전철역(경의중앙선, 도농역), 자동차전용도로가 인근에 위치하며 본 아파트단지까지
차량출입 용이하므로 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬라브위경량철골경사지붕 21층 건물 내 21층 2104호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 새시 유리창호.
사용승인일 : 2002.10.02

이용상태

아파트(방 5실, 주방 및 식당, 거실, 욕실2, 드레스실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지 내외의 2차선 도로를 통하여 동측 인근의 국도와 연계되어 있으며 차량출입
용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위
계획구역(2015-07-31), 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 공공청사(저촉), 소로2류
(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~
25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(금교초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주양정초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산새봄유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(도농중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동화중고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(미금초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아연유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금교
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도농중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(아연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조
의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 철도보호지구
<철도안전법>.

기호(2)토지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법
시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71523 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 214동 21층2104호

용도: 아파트

감정가: 842,000,000원

토지면적: 61.39㎡ (약 18.57평)

토지 지분: 61.39㎡ (약 18.57평)

건물면적: 162.45㎡ (약 49.14평)

건물 지분: 162.454㎡ (약 49.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2002년 10월 02일

채권자: 비OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 플루리움 214동

총괄표제부상 총 세대수: 5,877세대

동별 표제부상 해당 동(214동) 층수: 21층

전유부상 해당 호수: 2104호

주요 구조: 철근콘크리트벽식구조, 경량철골 경사지붕

내외부 마감: 외벽-시멘트 몰탈위 페인팅, 내벽-벽지 및 타일 등, 창호-새시 유리창호

이용 상태: 아파트 (방 5실, 주방 및 식당, 거실, 욕실 2, 드레스실, 발코니 등)

설비 내역: 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 개별난방, 지하주차장 등

1.3. 단지 정보

아파트명: 플루리움 2단지 (주변에 플루리움 4,5단지도 있음)

주소: 경기도 남양주시 다산동 4002-1

총 동수: 16동

총 세대수: 1,484세대

총 주차대수: 398대 (지하 31대, 지상 12대)

지하 전기차 충전기: 25대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, '도농초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주거 환경은 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

국도, 전철역(경의중앙선 도농역), 자동차전용도로가 인근에 위치하고 있어 교통 여건이 매우 양호합니다. 본 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건은 총 2필지의 토지에 건물이 건축되어 있으며, 복합적인 토지이용계획이 적용됩니다.

* 기호(1) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공청사(저촉), 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 다수의 학교 및 유치원 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 기호(2) 토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 도농중학교 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

이러한 다양한 토지이용계획 및 규제는 향후 재산권 행사 시 일부 제약으로 작용할 수 있으므로, 상세 내용 확인이 필요합니다.

2.4. 주변 시설

* 초등학교: 도농초등학교 (인근)

* 중학교: 도농중학교 (인근)

* 상업 시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 편리

* 대중교통: 경의중앙선 도농역 (인근)

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건으로부터 직접적인 영향을 받을 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 재정비촉진지구 내 도시계획 변경 등 향후 개발 계획에 따라 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 7월 1일 접수된 주식회사 엠에이치파이낸스대부의 근저당(을38)이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 채권질권, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 말소기준권리: 근저당 (2022-07-01, 주식회사 엠에이치파이낸스대부)

* 총 등기부채권액: 1,001,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최예림

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 4월 17일

* 배당신고일자: 2025년 6월 15일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 속한 지역은 주거단지와 근린생활시설이 밀집된 상권입니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다. 도농역 인근의 상업 시설 이용도 편리합니다.

4.2. 개발 잠재력

재정비촉진지구 지정은 도시 계획에 따른 체계적인 개발을 의미하며, 이는 향후 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 다만, 구체적인 개발 계획의 진행 상황 및 인허가 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 도농초등학교, 도농중학교가 위치하며, 다수의 초등학교, 중학교, 유치원이 인근 지역에 분포하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형 마트, 병원 등은 차량 이용 시 인접 지역에서 이용 가능합니다.

5.3. 단지 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 입주민의 생활 만족도를 높여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제약

본 물건이 속한 토지는 자연녹지지역, 제1종/제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 도시계획시설(도로, 공공청사 저촉 등)에 묶여 있어 향후 증축, 개축 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 여러 법적 규제가 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 재정비촉진지구 개발 불확실성

재정비촉진지구는 향후 개발 계획에 따라 가치가 상승할 수 있으나, 사업 지연, 계획 변경 등의 변수로 인해 기대했던 만큼의 효과를 보지 못할 가능성도 존재합니다.

6.3. 건축물 노후도

2002년 사용승인된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 플루리움 아파트 214동 2104호로, 도농초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 경의중앙선 도농역을 통한 서울 접근성 또한 양호하며, 단지 내 편의시설 이용도 편리합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인 최예림씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담 역시 없습니다.

재정비촉진지구에 속해 있어 지역 발전 잠재력이 있으나, 복잡한 토지이용계획과 다수의 법적 규제 지역에 해당하므로 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

전반적으로 우수한 주거 환경과 편리한 교통을 갖춘 아파트로, 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 도농역세권, 초등학교 인접, 생활 편의시설 풍부

* 재개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 및 임차보증금 부담 없음

* 넓은 면적: 162.45㎡ (약 49.14평)의 넓은 전용 면적 확보

9. 예상 입찰가

감정가 842,000,000원 대비 최근 유사 면적(162.454㎡)의 실거래가가 2026년 7월 2일 86,000,000만원 (8억 6천만원)에 거래된 사례를 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권리관계 상 인수 부담이 없고, 우수한 입지와 재개발 잠재력을 지닌 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 단지 내 동일 면적의 다른 호실이나 유사 단지의 시세 변동, 경매 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 870,000,000원 (8억 7천만원)

(상기 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가, 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.