나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1136 [1] 경기도 가평군 가평읍 금대리 574-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 '강변요양병원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 소규모 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1): 남동하향 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

-기호(3): 남하향 부정형 토지로서 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건에는 후첨 '건물개황도'와 같이 건물 2층에 제시외 건물(기호㉠, 다락)이 소재하며 도면상 개략적인 면적을 기준으로 구조, 사용자재 등 종합적인 현상을 참작한 원가법으로 감정평가 하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반목구조 및 철근콘크리트구조 경사지붕(목구조) 지하1층/지상1층 건물로서
외벽 : 스타코플렉스 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

공부상 단독주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 가평군 가평읍 금대리 574-23에 소재하는 단독주택입니다. 부동산 임의경매 물건으로, 유동화물건, 공동담보, 지분매각으로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

토지 총 면적은 458.00㎡ (약 138.5평)입니다.

매각 대상 토지 지분은 103.1862㎡ (약 31.2평)이며, 건물 면적은 58.94㎡ (약 17.8평)입니다.

건물에 부속된 제시외 건물(다락) 면적은 22.00㎡ (약 6.7평)이며, 본건 매각에 포함됩니다.

1.3. 건물 정보

본건은 일반목구조 및 철근콘크리트구조의 경사지붕을 가진 지하 1층, 지상 1층 건물로 이용 중입니다.

건물의 외벽은 스타코플렉스 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 151,235,340원입니다.

본건은 토지 지분과 건물 전체를 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 '강변요양병원' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 소규모 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 120,122,659원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 말소되지 않는 권리가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

이는 본건 매각 이후에도 지상권이 존속함을 의미하므로, 낙찰자는 해당 지상권의 내용 및 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계 및 차임에 대한 구체적인 내용이 미상으로, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지대 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

주요 상업 지구로 보기보다는 생활 편의를 위한 시설 위주로 구성된 지역입니다.

4.2. 주변 부동산 시세

제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 분석이 제한적입니다.

다만, 가평군 가평읍 지역의 단독주택 및 토지 시세를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스 정류장이 위치하며, '강변요양병원'이 인접해 있습니다.

주변 지역의 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

가평읍 내 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치할 것으로 예상되며, 정확한 거리는 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 아래와 같은 법적 제한 구역에 포함됩니다.

*계획관리지역

*가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

*자연보전권역

*(한강)폐기물매립시설 설치제한지역

*(한강)수변구역

이러한 규제는 향후 건축 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'입니다. 지상권은 토지 소유권과는 별개로 토지를 이용할 수 있는 권리로, 낙찰자는 이 권리를 존중해야 하므로 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 필요 사항

*실제 건물 점유 관계 확인 (임대차 여부, 불법 건축물 여부 등)

*제시외 건물(다락)의 현황 및 정확한 면적, 이용 상태 확인

*지상권의 구체적인 내용 및 설정 목적, 존속 기간 등에 대한 상세 확인

*토지 이용 현황 및 기호(3) 토지의 도로 이용 상황 확인

7. 종합 의견

본건은 지분 매각으로 진행되는 단독주택으로, 경기도 가평군의 자연환경 속에 위치하고 있습니다.

총 면적 대비 매각되는 토지 지분이 작고, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점이 주요 특징이자 리스크 요인입니다. 또한, 수도권 내 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

제시외 건물 포함 매각이나, 꼼꼼한 권리 분석과 현장 조사가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

*지분 매각을 통한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성

*전원생활 또는 주말주택 등으로 활용 가능한 자연 친화적 입지

*제시외 건물(다락)을 활용한 추가적인 공간 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 매각 후 소멸되지 않는 지상권, 토지 지분 매각, 법적 규제 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 감정가 151,235,340원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 시세 조사와 권리 분석, 법률 전문가의 자문을 바탕으로, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 105,800,000원 ~ 128,500,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 것을 권고합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사 결과를 반영하고, 발생 가능한 추가 비용까지 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.