나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71583 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 15-75 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 소재하는 '별빛마을' 남동측 인근에 위치하며 주위는 전원주택, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1),(4)~(6)은 북동측 하향 완경사 지대의 부정형의 토지로서 나지상태이며 기호(2),(3)은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 및 부정형의 토지로서 현황 '도로등'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(6)은 지적상 맹지이며 기호(4),(5)은 세로로 이용중인 기호(2),(3)과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6) 공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역)임.

제시목록 외의 물건

본건(1),(4)~(6) 지상에 자생하는 수목이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(2)의 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록3. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71583 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 15-75

* 용도: 대지

* 감정가: 2,443,030,700원

* 토지면적: 5,441.00㎡ (약 1,646.08평)

* 토지지분: 5,374.9106㎡ (약 1,626.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지일부지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 소재하는 '별빛마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전원주택, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 북동측 하향 완경사 지대의 부정형 나지 상태와 인접지와 대체로 등고 평탄한 '도로 등'으로 이용 중인 토지로 구성되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 일부 토지는 지적상 맹지이며, 일부 토지는 세로로 이용 중인 토지와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을15, 2020-04-23 접수, 농협은행주식회사 근저당권, 480,000,000원. 본 경매개시결정(갑14) 이전의 권리인 을15 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 갑1 (2004-07-06): 공유자전원지분전부이전 (이 )

* 갑11 (2020-04-23): 소유권이전 (주식회사굿프렌드)

* 을15 (2020-04-23): 근저당권 (농협은행주식회사, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 을16 (2020-04-23): 지상권설정 (농협은행주식회사) - 말소

* 갑13 (2024-08-30): 소유권이전청구권가등기 (주식회사굿프렌드6차) - 매매예약

* 을17 (2025-03-10): 근저당권공동담보목록 (주식회사지에프3차, 264,000,000원) - 말소

* 갑14 (2025-04-23): 임의경매 (농협은행주식회사, 194,696,444원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 갑15 (2025-08-07): 압류 (파주세무서장) - 말소

* 갑16 (2026-02-20): 압류 (남양주시) - 말소

* 갑17 (2026-02-20): 가압류 (곽상달외 16명, 896,500,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,640,500,000원. 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 본 경매개시결정 권리들은 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 및 점유 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건 소재지는 전원주택, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 및 창고가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 전원생활 또는 근린 생활 위주의 환경을 가지고 있습니다.

* 주변 시설: '별빛마을'이라는 주거단지와 인접해 있으며, 지역 개발에 따라 점진적인 편의시설 확충이 예상될 수 있습니다. 현재 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 점은 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 본건이 위치한 화도읍 지역은 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 전원주택 및 농경지가 인접한 점을 고려할 때, 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 전체 토지의 일부 지분만 매각되는 물건이므로, 소유권 행사 및 토지 이용 계획 수립 시 다른 지분권자와의 협의가 필수적이며, 이로 인해 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 현황 도로: 일부 토지는 지적상 맹지이므로 건축 등 토지 이용 시 도로 확보 방안을 반드시 검토해야 합니다. 또한, 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중인 토지가 있어, 향후 토지 이용 계획에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 법적 규제를 받고 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 수목 존재: 지상에 자생하는 수목이 소재하고 있어, 처분 또는 이용 시 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 임대 및 점유 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 토지 지분 매각 건으로, 전원주택, 농경지, 임야, 공장 등이 혼재된 지역에 소재합니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 지분 매각, 맹지, 현황 도로 이용, 복잡한 토지이용계획 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, 임대 및 점유 관계 미상은 명도 시 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 진입 장벽 가능성: 지분 매각, 맹지, 복잡한 권리관계 등으로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한적일 수 있어, 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 인접 토지와의 협의를 통해 향후 개발 시 시너지를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 제공된 감정가, 주변 실거래가, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 지분 매각의 특수성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 2,443,030,700원이며, 지분 매각 물건이므로 실제 입찰가는 전체 감정가의 일부 지분에 해당되는 금액을 기준으로 고려해야 합니다. 본건의 경우 인수할 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 직접적인 고려 대상이 되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.