나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62916 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 589 위너스빌 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 부근은
다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평지붕 4층건 내 2층 201호로,
외벽 : 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중이며, 상세내역은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 유사 사다리형의 다세대주택부지입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자
연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방
지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물
대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상입니다.

나. 별지 '사진용지'와 같이 고양시상하수도사업소의 누수 안내문이 부착되어 있으므로 경매
진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.15.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 고양지원 2025타경62916 (1) 사건으로 경기도 고양시 덕양구 내유동 589 위너스빌 102동 2층201호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 159,000,000원이며, 토지 면적은 43.72㎡ (약 13.23평)이고 건물 면적은 45.37㎡ (약 13.72평)입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 소재하며, 내유초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 유사 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했으며, 건축물대장 현황도를 참고하였고 임대 내역은 미상입니다. 또한, 고양시상하수도사업소의 누수 안내문이 부착되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 02월 10일자 포항세무서장의 압류(갑6)입니다. 본 건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 임차인 김미옥 씨가 있으며, 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 27일, 확정일자 2021년 09월 10일, 배당신고일자 2023년 10월 23일입니다. 해당 임차인은 등기부상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며(대항력: 없음), 등기부요약에서도 주택임차권(을4)은 말소 예정으로 확인됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 5월 15일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 인수 보증금 합계는 0원으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 내유초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 근린생활시설 및 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 인근 버스승강장 소재로 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 특별한 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 내유초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 교통은 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 다세대주택 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

물건 정보 상단에는 '대항력 있는 임차인'으로 표기되었으나, 임차인 상세 정보에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인 관련 법적 분쟁 가능성을 낮추는 요인이지만, 정보의 상충으로 인해 만약의 상황 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

또한, 현장 조사 시 폐문으로 내부 이용 상태 확인이 어려웠으며, 고양시상하수도사업소의 누수 안내문이 부착되어 있어 건물 유지보수 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한, 군사시설보호, 과밀억제권역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되나, 임차인 관련 정보의 혼재와 HUG의 대항력 포기 확약서 제출 등 특이사항이 존재합니다. 감정가(159,000,000원) 대비 최근 실거래가(유사 물건 107,000,000원)가 낮은 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

동일 단지(위너스빌) 내 유사 면적 물건의 최근 실거래 가격(107,000,000원)을 감안할 때, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다. 내유초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 동일 단지 내 유사 물건의 거래 가격은 107,000,000원 수준임을 확인하였습니다. 본건의 감정가는 159,000,000원으로 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG의 대항력 포기 확약서가 제출된 점을 감안하면, 임차인 관련 리스크는 매우 낮은 것으로 보입니다. 따라서, 최근 거래된 유사 물건 가격 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.