나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62956 [1] 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야동동 소재 운정초등학교 남측 인근에 위치하고
주위는 다세대주택, 아파트 및 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 동서대로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(2017. 9. 18. 사용승인) 중
2층 202호로
외벽 ; 인조석붙임 마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감
창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

2층 202호는 주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중이고,
지하는 창고로 이용 중임.

설비내역

승강기, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 2개동의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 zone), 가축사육제한구역,
건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 일부 포함.

공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

공부상 동(棟)은 '2동'으로 등록되어 있으나 건물 외벽에는 '102'로 표기되어 있음.

물건 비고

1.외벽에 102동 표시
2.지하에 창고(12.24㎡)있음
3.한국주택금융공사로부터 2026.03.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62956 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: 이편한아침1단지

1.2. 건물 개요

사용승인일: 2017년 9월 18일

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 202호

전용면적: 62.42㎡ (약 18.89평)

건축물대장상 면적:

* 총괄표제부: 대지면적 948㎡, 건축면적 350.51㎡, 연면적 1186.735㎡, 건폐율 36.97%, 용적률 96.9%

* 표제부: 동 건물 연면적 639.78㎡, 건폐율 17.8%, 용적률 49.7% (2동 기준)

* 전유부: 2층 202호, 전용면적 62.42㎡

외벽: 인조석붙임 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 하이삿시창호

내부 구성: 주거용(방3, 거실, 욕실2 등)

설비: 승강기, 도시가스 개별난방, 위생설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

토지지분: 59㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지형상: 부정형

토지이용: 다세대주택 2개동의 부지로 이용 중

인접 도로상태: 북서측으로 세로에 접함

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 zone), 가축사육제한구역

공부상 지목: 임야

현황: 대

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 197,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특수물건정보: HF 인수조건 변경, 공동담보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야동동 소재 운정초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

파주시 야당동은 운정신도시 개발과 함께 성장하고 있는 지역으로, 2040년 파주 도시기본계획에 따라 76만 자족도시로의 도약을 목표로 하고 있으며, 특히 운정·교하 생활권은 주거, 문화, 교통의 중심지로 기능 강화가 예상됩니다.

2.2. 교통 접근성

근거리 동서대로가 있으며, 본건까지 차량 접근이 용이하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

수도권 전철 경의·중앙선 야당역을 이용할 수 있으며, 이는 서울 및 수도권 출퇴근에 유리한 조건입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본상 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정(2025.04.21.)입니다.

총 등기부채권액은 243,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장유진

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 31일

확정일자: 2022년 08월 02일

배당신고일자: 2024년 09월 05일

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 말소 조건 동의 (한국주택금융공사 확약서 제출)

* 임차인의 전입일자(2022.08.31)가 확정일자(2022.08.02)보다 늦어, 통상적인 경우 대항력이 없습니다.

* 한국주택금융공사가 제출한 확약서에 따르면, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

따라서 임차인 장유진의 보증금 243,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

파주시는 2040년까지 인구 76만명의 대도시로 도약하기 위한 도시기본계획을 수립 중에 있으며, GTX-A 노선 개통, 도심항공교통(UAM) 등 미래 교통망 연계와 평화경제특구 중심의 경기북부대개발 거점 도시로 나아가고 있습니다.

야당동 일대는 운정신도시 개발과 함께 빠르게 성장하고 있으며, 롯데시네마, 스타벅스, 메가박스 등 상업시설이 형성되어 있습니다.

다만, 파주시에서 신규 소각장 건설을 추진하는 과정에서 '광역 소각장' 도입 시 고양시 쓰레기 반입 가능성으로 인해 지역 주민들의 반대와 논쟁이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 장기적으로 지역 환경 및 생활 여건에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

4.2. 인근 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 지역의 시세는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡, 3층): 28,500만원 (약 43.8만원/㎡)

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡, 2층): 18,000만원 (약 31.3만원/㎡)

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡, 1층): 15,000만원 (약 26.8만원/㎡)

본건은 2017년식, 62.42㎡의 다세대주택입니다. 가장 유사한 조건인 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡)의 경우 28,500만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 면적당 가격을 적용하면 약 27,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 197,000,000원은 최근 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 롯데시네마, 스타벅스, 메가박스 등 상업시설이 잘 갖춰져 있으며, 차량 접근성이 좋아 파주시 야당동 일대의 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 운정초등학교가 위치해 있어 도보 통학이 가능합니다.

또한, 파주 지역에는 다양한 초·중·고등학교 및 사립 유치원(아트숲유치원 등)이 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다.

다만, 파주시의 신규 소각장 건설 추진 과정에서 '광역 소각장'으로 결정될 경우 타 지역 쓰레기 반입으로 인한 환경 문제 및 차량 통행 증가에 대한 우려가 제기되고 있으므로, 향후 입지 선정 결과에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 건물 외벽에 '102동'으로 표기되어 있으나, 공부상 등록은 '2동'으로 되어 있어 차이가 있습니다.

* 지하에 약 12.24㎡ 규모의 창고가 존재하며, 이 공간의 합법적인 용도 및 건축법상 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

* 한국주택금융공사가 제출한 확약서 내용에 따라 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하는 조건이 있습니다.

6.2. 권리상 리스크

임차인 장유진은 법적으로 대항력이 없으며, 보증금 243,000,000원을 인수할 의무는 없습니다.

그러나 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로, 명도 관련 제반 절차를 철저히 준비해야 합니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 사용 중입니다. 이는 통상 경매 절차에서 해소될 수 있습니다.

* 건물 외벽 표기 (102동 vs 2동)와 지하 창고의 무단 사용 가능성 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 평가되어 투자 가치가 높아 보입니다.

인근 지역은 지속적인 개발 계획과 함께 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

법적인 권리상 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

지하 창고의 적법성 여부 등 물건 자체에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세: 시장가 대비 저평가된 감정가로 시세차익 기대 가능.

* 발전 가능성 높은 입지: 파주시는 2040년 76만 자족도시를 목표로 지속적인 개발 계획 추진 중.

* 권리상 리스크 최소화: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 197,000,000원

주변 시세 최고가 (태종에비뉴 65.1㎡): 28,500만원

주변 시세 추정가 (본건 면적 62.42㎡ 적용): 약 230,000,000원 ~ 270,000,000원

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

본 의견은 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62956 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: 이편한아침1단지

1.2. 건물 개요

사용승인일: 2017년 9월 18일

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 202호

전용면적: 62.42㎡ (약 18.89평)

건축물대장상 면적:

* 총괄표제부: 대지면적 948㎡, 건축면적 350.51㎡, 연면적 1186.735㎡, 건폐율 36.97%, 용적률 96.9%

* 표제부: 동 건물 연면적 639.78㎡, 건폐율 17.8%, 용적률 49.7% (2동 기준)

* 전유부: 2층 202호, 전용면적 62.42㎡

외벽: 인조석붙임 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 하이삿시창호

내부 구성: 주거용(방3, 거실, 욕실2 등)

설비: 승강기, 도시가스 개별난방, 위생설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

토지지분: 59㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지형상: 부정형

토지이용: 다세대주택 2개동의 부지로 이용 중

인접 도로상태: 북서측으로 세로에 접함

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 zone), 가축사육제한구역

공부상 지목: 임야

현황: 대

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 197,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특수물건정보: HF 인수조건 변경, 공동담보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야동동 소재 운정초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

파주시 야당동은 운정신도시 개발과 함께 성장하고 있는 지역으로, 2040년 파주 도시기본계획에 따라 76만 자족도시로의 도약을 목표로 하고 있으며, 특히 운정·교하 생활권은 주거, 문화, 교통의 중심지로 기능 강화가 예상됩니다.

2.2. 교통 접근성

근거리 동서대로가 있으며, 본건까지 차량 접근이 용이하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

수도권 전철 경의·중앙선 야당역을 이용할 수 있으며, 이는 서울 및 수도권 출퇴근에 유리한 조건입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본상 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정(2025.04.21.)입니다.

총 등기부채권액은 243,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장유진

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 31일

확정일자: 2022년 08월 02일

배당신고일자: 2024년 09월 05일

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 말소 조건 동의 (한국주택금융공사 확약서 제출)

* 임차인의 전입일자(2022.08.31)가 확정일자(2022.08.02)보다 늦어, 통상적인 경우 대항력이 없습니다.

* 한국주택금융공사가 제출한 확약서에 따르면, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

따라서 임차인 장유진의 보증금 243,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

파주시는 2040년까지 인구 76만명의 대도시로 도약하기 위한 도시기본계획을 수립 중에 있으며, GTX-A 노선 개통, 도심항공교통(UAM) 등 미래 교통망 연계와 평화경제특구 중심의 경기북부대개발 거점 도시로 나아가고 있습니다.

야당동 일대는 운정신도시 개발과 함께 빠르게 성장하고 있으며, 롯데시네마, 스타벅스, 메가박스 등 상업시설이 형성되어 있습니다.

다만, 파주시에서 신규 소각장 건설을 추진하는 과정에서 '광역 소각장' 도입 시 고양시 쓰레기 반입 가능성으로 인해 지역 주민들의 반대와 논쟁이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 장기적으로 지역 환경 및 생활 여건에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

4.2. 인근 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 지역의 시세는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡, 3층): 28,500만원 (약 43.8만원/㎡)

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡, 2층): 18,000만원 (약 31.3만원/㎡)

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡, 1층): 15,000만원 (약 26.8만원/㎡)

본건은 2017년식, 62.42㎡의 다세대주택입니다. 가장 유사한 조건인 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡)의 경우 28,500만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 면적당 가격을 적용하면 약 27,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 197,000,000원은 최근 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 롯데시네마, 스타벅스, 메가박스 등 상업시설이 잘 갖춰져 있으며, 차량 접근성이 좋아 파주시 야당동 일대의 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 운정초등학교가 위치해 있어 도보 통학이 가능합니다.

또한, 파주 지역에는 다양한 초·중·고등학교 및 사립 유치원(아트숲유치원 등)이 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다.

다만, 파주시의 신규 소각장 건설 추진 과정에서 '광역 소각장'으로 결정될 경우 타 지역 쓰레기 반입으로 인한 환경 문제 및 차량 통행 증가에 대한 우려가 제기되고 있으므로, 향후 입지 선정 결과에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 건물 외벽에 '102동'으로 표기되어 있으나, 공부상 등록은 '2동'으로 되어 있어 차이가 있습니다.

* 지하에 약 12.24㎡ 규모의 창고가 존재하며, 이 공간의 합법적인 용도 및 건축법상 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

* 한국주택금융공사가 제출한 확약서 내용에 따라 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하는 조건이 있습니다.

6.2. 권리상 리스크

임차인 장유진은 법적으로 대항력이 없으며, 보증금 243,000,000원을 인수할 의무는 없습니다.

그러나 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로, 명도 관련 제반 절차를 철저히 준비해야 합니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 사용 중입니다. 이는 통상 경매 절차에서 해소될 수 있습니다.

* 건물 외벽 표기 (102동 vs 2동)와 지하 창고의 무단 사용 가능성 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 평가되어 투자 가치가 높아 보입니다.

인근 지역은 지속적인 개발 계획과 함께 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

법적인 권리상 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

지하 창고의 적법성 여부 등 물건 자체에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세: 시장가 대비 저평가된 감정가로 시세차익 기대 가능.

* 발전 가능성 높은 입지: 파주시는 2040년 76만 자족도시를 목표로 지속적인 개발 계획 추진 중.

* 권리상 리스크 최소화: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 197,000,000원

주변 시세 최고가 (태종에비뉴 65.1㎡): 28,500만원

주변 시세 추정가 (본건 면적 62.42㎡ 적용): 약 230,000,000원 ~ 270,000,000원

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

본 의견은 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.