나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72122 [1] 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 13층 1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역"" 남동측 인근에 소재하며, 주변지역은
공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 의정부시 중심권지역으로 제반 주거환경
등은 양호한 지역임.

교통상황

의정부시 중심권지역으로 각종 도로망 연결이 양호하며 버스정류장 및 전철역(1호선 의정부
역)이 근거리에 소재하므로 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층내 13층 1302호로서,
(사용승인일 : 2019.08.26)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 기타 외벽재 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 새시유리창.

이용상태

주거용 오피스텔(방 2실, 주방, 거실, 욕실 등)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터 이내의 도로에 접하며 차량 출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경의초)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

기호(2) : 일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경72122 (1)호 사건으로, 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 13층 1302호에 소재한 오피스텔입니다. 해당 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정가는 199,000,000원이며, 토지 면적은 6.16㎡ (약 1.86평), 건물 면적은 43.63㎡ (약 13.19평)입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 지하철 1호선 의정부역이 인근에 소재하여 교통이 편리합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 중심 상업지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인 이솔휘 씨는 2021년 5월 31일 전입 신고하였고, 2021년 4월 20일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 168,000,000원입니다. 등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 매각 조건에 따라 채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각을 진행하며, 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수하지 않을 가능성을 시사하지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024년 9월 11일 접수)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 의정부시 중심권 지역은 다양한 상업 시설과 편의 시설이 발달해 있습니다. 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 유동인구가 많아 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 의정부역을 중심으로 형성된 상권은 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 활동이 가능한 복합적인 상업지구입니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 주거용 오피스텔로, 방 2개, 주방, 거실, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 철근콘크리트 구조로 2019년 8월 26일에 사용 승인되었습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소화, 주차 설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 인근에 의정부역, 버스 정류장 등이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 편의시설 및 상업시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 이에 따른 보증금 인수 여부의 불확실성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원' 및 채권자의 대항력 포기 조건 매각이 명시되어 있으나, 등기부상 임차권이 '인수'로 기재되어 있어 낙찰 후 보증금 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 해당 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하므로 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 주변 지역에서 유해하거나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 의정부시가 과거 서울시의 혐오시설 이전 논의 대상지로 언급된 바 있어, 잠재적인 지역적 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주거용 오피스텔로서 기본적인 주거 환경이 양호합니다. 감정가 대비 시세 비교 및 권리관계 분석을 통해 합리적인 투자 판단이 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인과 관련된 특이사항 및 매각 조건을 면밀히 검토하여 인수할 보증금 관련 위험을 최소화하는 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부역 역세권 입지로 뛰어난 교통 및 생활 인프라.

* 주거용 오피스텔로서 실거주 및 임대수익 투자 가능성.

* 감정가 및 주변 시세 분석을 통한 시세차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 199,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔 실거래가 및 현재 매물 호가 등을 감안해야 합니다. 검색된 정보에 따르면 '현대탑캐슬'의 경우 2020년 10월 57㎡(약 19평) 타입이 2억 4천만원~2억 5천만원 수준의 실거래가를 보였습니다. 또한, 2020년 6월 20평(약 57㎡) 타입이 1억 8천 8백만원부터 시작하는 경매 매물이 있었던 것으로 보입니다. 최신 시세 정보가 제한적이나, 2019년 준공된 건물의 43.63㎡(약 13.19평) 면적을 고려할 때, 현재 시점에서 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 사이의 시세 범위를 예상해볼 수 있습니다.

권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, 채권자 주택도시보증공사의 대항력 포기조건 매각이라는 특수성을 감안하면, 임차보증금 168,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 등기부상 '인수' 표기가 남아있으므로, 이에 대한 법률적 검토와 함께 입찰가 산정 시 보증금 부담 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로, 감정가 199,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크를 고려하여 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.