나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51324 [1] 서울특별시 강동구 천호동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""서울강동초등학교"" 북동측 인근에 위치한
도시형생활주택 내 7층 704호외 3개호로서, 주변 4m 노변으로 다세대, 단독주택 등이
주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제7층 제704호외 3개호로서,
외벽 : 석재타일마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

공히 도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 ""내부구조도"" 참조. 기호3)은 내부를 확인하였고,
기호2)는 이해관계인 구두확인하였으며, 기호1) 및 기호4)는 건축물현황도, 외부목측 등에
의거하여 도시하였으니 경매진행시 재확인바람)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 평지로서, 통칭 ""신주리버빌""(현황 B동. 공부상 근린생활시설 4호 및
도시형생활주택(단지형다세대) 20세대) 1동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25),
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)),
비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51324 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 290-17 신주리버빌 7층 704호

용도: 도시형생활주택

감정가: 398,000,000원

토지 면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

토지 지분: 16.0405㎡ (약 4.85평)

건물 면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

건물 지분: 26.31㎡ (약 7.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주요 특징: 2020년경 준공된 신축급 도시형생활주택

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, 서울강동초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 암사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로는 약 4m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 서울동부지방법원 2025타경51324호로 진행되는 부동산강제경매입니다. 채권자는 조OO입니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 '을구 1번'에 등기된 주택임차권입니다.

* 임차인: 김대의 (주택도시보증공사)

* 보증금: 275,000,000원

* 전입/확정일자: 2023년 8월 31일

* 대항력: 있음

* 말소: 인수 (배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 함)

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 외 다수의 압류 및 가압류, 강제경매 등이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

채권 총액은 약 1,230,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 천호동 일대는 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역입니다. 인근에 서울강동초등학교가 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 25.69㎡)과 준공 연도(2017년)의 다세대주택이 2026년 5월 30,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2020년경 준공되어 신축급에 속하며, 면적도 유사하여 해당 시세를 기준으로 시장 가치를 평가할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등에서 최근 2026년 5월에 25.69㎡ 면적이 30,000만원, 48.13㎡ 면적이 35,250만원, 50.07㎡ 면적이 48,000만원에 거래된 정보가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 8호선 암사역, 다수의 버스 노선

* 교육시설: 서울강동초등학교 인근

* 편의시설: 주변으로 각종 상업 시설 이용 가능 (시장, 마트 등)

* 기타: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재발신기 등 기본 설비 완비

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김대의 씨의 보증금 275,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인의 전입일자(2023년 8월 31일)와 확정일자, 그리고 권리분석상 '인수'로 명시된 점을 볼 때, 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가의 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

부동산 강제경매 사건으로 채권 금액이 상당하여 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 도시형생활주택으로 입지 및 기본적인 생활 여건은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 입찰 전 임차인과의 협상 가능성 및 보증금 인수 시 총 취득 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 만약 임차인과의 합의가 원만하게 이루어지거나 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'라는 상반된 정보가 존재하므로, 현장 방문 시 임차인과 직접 면담하여 상황을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 비교적 최신 건축 연도로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 암사역 및 버스 노선 접근성, 인근 학교 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 권리 관계(임차인 인수)로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 398,000,000원입니다.

최근 2026년 5월 거래된 25.69㎡ 면적의 유사 물건이 30,000만원에 거래되었습니다. 본건은 26.31㎡로 면적이 소폭 크고, 준공 연도(2020년경)도 더 최신입니다. 이러한 점을 고려할 때, 본건의 실질적인 시세는 30,000만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원 인수 여부입니다. 만약 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 한다면, 이는 사실상 추가적인 비용 발생으로 이어집니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있지만, 등기부상 '말소: 인수'로 명확히 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

만약 임차인 보증금 인수액이 없다고 가정하고 시세 및 감정가를 고려할 때, 현재 시점의 시장 가치는 30,000만원 ~ 39,800만원 범위로 판단됩니다.

종합적인 리스크(임차인 보증금 인수 가능성)와 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 관점에서 300,000,000원 ~ 350,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 협상 결과 및 실제 배당 상황에 따라 최종 취득 비용은 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.