나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51347 [1] 서울특별시 광진구 자양동 227-7 더샵스타시티 에이동 46층4605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감(주)감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

?건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철2.7호선 ‘건대입구역’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용시설(백화점, 쇼핑몰), 근린생활시설, 아파트단지, 학교 및 병원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철2.7호선 ‘건대입구역’ 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건이 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 58층 내 제46층 제4605호로서,
(사용승인일 2007.01.22)

-외벽: 석재 붙임 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
-창호: PVC새시 창호 등임.

이용상태

건축물대장 현황도상 아파트(방3, 거실, 욕실겸화장실2, 주방, 식당, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 내지 유사사다리형 토지로서, 주상복합용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 약 50m, 남동측으로 약 30m, 남서측으로 약 20m의 포장도로에 접하며, 동일 부지내 쇼핑몰 건물과 북서측 백화점 부지 사이에 단지내 도로가 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(세부사항은 도시계획과에 별도확인요함), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(2025-04-03)(지구단위계획구역),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호(2~7) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(세부사항은 도시계획과에 별도확인요함), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(2025-04-03)(지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 폐문부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임
공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울동부지방법원에서 진행되는 2025타경51347 (1) 사건으로, 서울특별시 광진구 자양동 227-7 더샵스타시티 에이동 46층 4605호에 소재한 아파트 지분입니다.

감정가는 1,250,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 30.36㎡(약 9.18평)이며, 이 중 매각 대상인 토지 지분은 15.1775㎡(약 4.59평)입니다.

건물 면적은 139.54㎡(약 42.21평)이며, 매각 대상인 건물 지분은 69.77㎡(약 21.11평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 기OOOOO입니다.

건물은 2007년 1월 22일에 사용 승인되었습니다.

건축물은 총 58층 중 46층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

* 교통상황

본건은 지하철 2호선 및 7호선 '건대입구역' 남동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 북서측 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하며, 제반 차량의 출입도 용이합니다.

* 주위환경

인근에 상업시설(백화점, 쇼핑몰), 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 및 병원 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

* 도로상태

단지 북동측 약 50m, 남동측 약 30m, 남서측 약 20m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 6일자 서울보증보험주식회사의 가압류(4번 어기호 지분 가압류)입니다.

현재 등기부 채권 총액은 2,467,208,622원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 명세서상 지상권이 있습니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항으로, 현장 조사 시 이해관계인 폐문부재로 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권 및 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

제공된 JSON 데이터에 따르면, '더샵스타시티' 아파트의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 139.6㎡ (약 42.2평), 9층: 242,500,000원 (2억 4250만원)

- 163.53㎡ (약 49.5평), 3층: 287,000,000원 (2억 8700만원)

- 131.37㎡ (약 39.7평), 48층: 250,000,000원 (2억 5000만원)

이는 본건의 건물 면적(139.54㎡)과 유사한 면적의 매물이 약 2억 4천만원대 후반에 거래되었음을 시사합니다.

* 시세 분석 및 주의사항

본 건은 아파트의 지분(50%) 매각임에도 불구하고 감정가는 12억 5천만원으로 책정되어 있습니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 아파트 전체 매매가(약 2억 4천만원 ~ 2억 8천만원대)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

만약 감정가 12억 5천만원이 전체 부동산의 감정가라면, 지분 가치는 약 6억 2천 5백만원으로 추정되나, 최근 시장 가격과는 큰 괴리가 있습니다.

반면, 감정가 12억 5천만원이 본건 '지분'에 대한 감정가라면, 전체 부동산 가치는 약 25억원으로 추정됩니다. 이 경우 최근 거래된 2억~3억원대의 매매가는 지분 매각의 특성이나 다른 요인으로 인해 감정가와 큰 차이를 보일 수 있습니다.

제공된 시세 정보와 감정가 간의 큰 격차는 본건의 가치 평가에 대한 면밀한 재검토가 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명은 '자양더샵스타시티'이며, 2007년 1월 22일 사용승인되었습니다. 총 58층의 최고층 아파트 단지로, 1177세대가 거주하고 있습니다.

주차는 지하주차대수 35대(지상 4대)가 가능하며, 전기차 충전기(지하) 56대가 구비되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

전용면적은 139.54㎡입니다.

* 건축물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트구조이며, 58층 중 46층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC새시로 마감되어 있습니다.

* 이용상태

건축물대장 현황도상 아파트(방 3, 거실, 욕실 2, 주방, 식당, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생설비, 개별난방설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각

본 건은 토지와 건물 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 낙찰 후에도 전체 소유권을 취득할 수 없습니다. 또한, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요하며, 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수

지분 매각 물건의 경우 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 본 건 또한 공유자 우선매수 신고가 가능하므로, 입찰 시 이를 고려해야 하며, 우선매수권 행사 여부에 따라 입찰 결과가 달라질 수 있습니다. (1회에 한함)

* 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가(12억 5천만원)와 최근 아파트 실거래가(약 2억 4천만~2억 8천만원대) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 상황을 제대로 반영하지 못했거나, 지분 가치 산정에 대한 논란의 여지가 있음을 시사합니다. 이러한 격차는 입찰가 산정 시 상당한 혼란을 야기할 수 있으며, 신중한 판단이 요구됩니다.

* 임대차 관계 미상

현장 조사에서 임대차 관계를 명확히 파악하지 못했습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이러한 규제 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 교통 요지인 건대입구역 초역세권에 위치한 '더샵스타시티' 아파트의 고층 지분 매물로, 우수한 입지와 생활 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

그러나 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수 가능성, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 현저한 괴리가 존재한다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 복잡한 권리 관계와 미상 임대차 정보를 고려할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다.

낙찰 후에도 공유자와의 원만한 관계 설정 및 법적 문제 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 건대입구역 인근으로 탁월한 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 브랜드 인지도: '더샵스타시티'라는 브랜드 아파트의 가치를 가집니다.

* 고층 매물: 46층 고층으로 쾌적한 조망과 개방감을 제공합니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,250,000,000원 (12억 5천만원) - 지분(50%)에 대한 감정가로 추정

* 최근 시장가 (전체 매물 기준): 약 242,500,000원 ~ 287,000,000원 (2억 4천만원 ~ 2억 8천만원대)

* 시장가 기준 지분 가치 추정: 약 121,250,000원 ~ 143,500,000원 (1억 2천만원 ~ 1억 4천만원대)

분석:

본건은 지분(50%) 매각임에도 불구하고, 감정가가 12억 5천만원으로 책정되어 있습니다. 이는 매우 높은 금액이며, 최근 유사 면적의 전체 아파트 매매가(약 2억 4천만원 ~ 2억 8천만원대)와 비교했을 때 시장 가치와의 괴리가 극심합니다.

최근 시세로 볼 때, 본건 지분(50%)의 시장 가치는 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원대로 추정됩니다.

이러한 큰 가격 차이는 감정가가 실제 시장 가치를 반영하지 못하고 있거나, 과거의 가치를 기준으로 산정되었을 가능성이 높습니다.

입찰 시에는 감정가에 현혹되기보다는, 최근 거래된 시세와 본건의 지분 매각이라는 특성을 면밀히 고려해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성, 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

매우 보수적인 접근으로는 지분 시장 가치(약 1.2억 ~ 1.4억)를 기준으로 하되, 법원 감정가와의 큰 괴리를 감안하여 낮은 가격부터 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 시장 가치와 감정가의 격차를 고려하여, 약 2억 ~ 4억원대 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 절대적인 금액이 아니며, 추가적인 시장 조사 및 법원 현황 파악이 필수적입니다.)

추가 확인 사항:

- 감정평가서 원본을 통해 감정가 산정 근거를 반드시 확인해야 합니다.

- 현장 방문을 통해 물건 상태를 재확인하고, 주변 부동산 중개업소를 통해 정확한 시세를 파악해야 합니다.

- 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 입찰 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.