나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51302 [1] 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""구의1동 주민센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 (지하철2호선)""구의역"" 및 강변역"", (지하철5호선)""광나루역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건 내 2층 204호로서

외벽: 벽돌쌓기 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 <호별배치도> 참조 바람)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 주상용(다세대주택 및 제2종근린생활시설)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성
동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역
(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

귀 제시목록 및 본건 등기사항전부증명서 상 소유권대지권은 183.1분의 10.8095이나, 본건에 대한 토지 대장의 대지권등록부가 미등재 된 바, 이점 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부
및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바
람.

물건 비고

본건 등기사항증명서상 소유권대지권은 183.1분의 10.8095이나, 본건에 대한 토지대장의 대지권등록부가 미등재 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2025타경51302 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51302 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 2층 204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 166,000,000원

* 토지 면적: 10.81㎡ (약 3.27평)

* 건물 면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 약 2009년 (사용승인일 기준)

* 층수: 5층 건물 중 2층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "구의1동 주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경

주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지 지역입니다.

* 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선 구의역 및 강변역, 5호선 광나루역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태

본건이 소재한 토지는 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

* 주변 혐오시설

별도의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 토지 이용 계획에 따른 규제 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하며, 교육환경보호구역 관련 내용은 입찰 전 성동교육청에 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 10월 24일 접수된 권기철의 근저당 (을5)입니다.

* 인수되는 권리:

가장 중요한 권리는 2022년 5월 20일 전입 및 확정된 변 의 주택임차권 (을6)입니다. 이 임차권은 보증금 150,000,000원으로, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리 관계:

등기부상 갑구 2번으로 주택도시보증공사의 강제경매(채권금액 156,241,951원)가 말소 예정이며, 을구 5번 근저당(75,000,000원) 또한 말소될 예정입니다.

* 권리분석 요약

총 채권액은 약 225,000,000원 (임차보증금 150,000,000원 + 근저당 75,000,000원)으로 추정됩니다. 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(변 )의 보증금 150,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 상업 환경

인근에는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 부동산 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보들은 거래 시점, 면적, 건물 연식 등이 본 건과 직접적인 비교가 어려운 부분이 있습니다. 따라서, 본 건의 시세는 제공된 감정가 166,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 감정가는 19.41㎡ (약 5.87평) 면적 대비 166,000,000원으로, 이는 평당 약 28,279,000원 수준으로 평가된 것입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

해당 지역은 주거 목적에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 편의시설

지하철 2, 5호선 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주민센터, 버스정류장 등이 인근에 위치합니다.

* 교육 환경

교육환경보호구역에 해당하므로, 입찰 전 반드시 성동교육청에 확인하여 교육 관련 제한 사항을 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에는 다음과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 위험

등기사항증명서상 확인되는 주택임차권(변 )의 보증금 150,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 토지 대장 대지권 미등재

등기부상 소유권대지권은 존재하나, 토지대장에 대지권이 미등재된 상태입니다. 이는 소유권 행사 및 향후 재산권 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부 확인이 불가능하여, 건물의 실제 상태, 누수, 하자, 인테리어 여부 등을 알 수 없습니다. 이로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미확인

기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'이라고 명시되어 있으며, 현장 방문 시에도 점유자를 확인할 수 없었던 점으로 미루어 볼 때, 현재 점유 상태 및 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구의 주거 지역에 위치한 소형 다세대주택입니다. 감정가는 1.66억 원으로, 19.41㎡의 면적을 고려할 때 시세는 적정 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 1.5억 원)의 존재는 매수인이 해당 금액을 인수할 가능성을 시사하며, 이는 투자 비용을 크게 상승시킵니다. 또한, 토지 대장상 대지권 미등재 문제와 내부 상태 미확인 등 추가적인 리스크가 존재합니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 지하철 2, 5호선 역세권(구의역, 강변역, 광나루역) 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합한 면적입니다.

* 장기적 가치: 서울 지역의 지속적인 주거 수요를 바탕으로 장기적인 자산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 산정되었습니다.

* 감정가: 166,000,000원

* 인수될 수 있는 임차인 보증금: 150,000,000원

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 인수, 토지 대장 대지권 미등재, 내부 상태 미확인.

상기 리스크 요소를 고려할 때, 낙찰가 자체는 감정가보다 낮게 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 임차 보증금 1.5억 원을 제외한 순수 낙찰가 금액을 기준으로, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 검토할 것을 권장합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위를 제안합니다.

이는 낙찰가 자체를 의미하며, 실제 총 투자 금액은 낙찰가에 인수되는 임차 보증금(150,000,000원)이 추가될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.