나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51292 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 280 성수에스케이브이원센터1 6층613호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 ""성수초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 업무·상업용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업 및 업무지대로서 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(성수역 : 지하철 2호선, 어린이대공원역 : 7호선, 건대입구역 : 2호선, 7호선))이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 기호(가) 제6층 제613호, 기호(나) 제6층 제614호로서,

외 벽 : 페어글래스 및 외장 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 몰탈위 수성페인팅 마감 등,
바 닥 : 데코타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감.

이용상태

기호(가, 나) 공히 : 공장(지식산업센터) - 사무실(The Crossing Lab)로 이용중임.
※별첨 ""사진용지(2개호수 일괄 사무실로 사용중임)"" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필 일단의 가장형의 토지로서, 건부지(공장, 업무시설, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 대중교통이 운행되는 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로(동일로)와 접하고, 남서측 및 북측, 서측으로 노폭 약 6 ~ 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

토지 기호(2) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

토지 기호(3) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건은 각 호수별로 구분등기된 건물이나, 현황은 2개호수 일괄 사무실로 이용중임.

물건 비고

감정평가서에 따르면 본건은 각 호수별(613,614호)로 구분등기된 건물이나 현황은 개별 호수의 벽체 등의 구분 없이 일체의 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51292 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 280, 성수 SK V1 CENTER I 6층 613호

용도: 지식산업센터 (사무실)

감정평가액: 1,260,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 18.53㎡ (약 5.6평)

토지 지분: 18.53㎡ (약 5.6평)

건물 면적: 77.76㎡ (약 23.5평)

건물 지분: 77.76㎡ (약 23.5평)

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 호수는 구분등기되었으나 현황은 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체의 사무실로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 성동구 성수동2가에 소재하며, 성수초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트형 공장, 업무·상업용 건물 및 근린생활시설이 혼재된 공업 및 업무지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 성수역, 7호선 어린이대공원역, 2·7호선 건대입구역 등이 근거리에 위치하여 전반적인 대중교통 여건이 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 동측으로 노폭 약 30미터의 아스팔트 포장도로(동일로)와 접하고 있으며, 남서측, 북측, 서측으로는 노폭 약 6~10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역 등의 규제를 받습니다. 일부 필지에는 건축선 지정 구역 및 교육환경보호구역(성동교육지원청 확인 필요)이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 4월 14일 엠씨아이대부주식회사의 근저당 (2,568,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

등기부상 현재까지 파악된 권리들은 대부분 말소기준권리보다 후순위에 해당하여, 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당, 가압류, 압류 등)

3.3. 임차인 현황

* (주)더크로싱랩

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2021년 02월 25일

확정일자: 2022년 03월 03일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 명도 시 주의가 필요합니다.

* (주)더크로싱에이아이

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2025년 04월 21일

확정일자: 2025년 04월 21일

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

법정지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 (주)더크로싱랩과의 관계는 명도 절차 진행 시 중요하게 고려되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 성수동2가는 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집하여 형성된 지역으로, 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선, 7호선 등 더블 역세권에 근접하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 버스 노선을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

4.3. 배후 수요 및 상권 활성화

주변에 위치한 다수의 업무시설 및 상업시설에 종사하는 인구를 기반으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 관련 업종 간의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

업무 및 상업 시설이 밀집한 지역 특성상, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

본 물건 인근에는 성수초등학교 등 교육 시설이 있으며, 대형 상업 시설 및 병원 등은 차로 이동 가능한 거리에 위치합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

(주)더크로싱랩은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 임차인의 권리를 주장할 수 있는 근거가 되며, 명도 과정에서 추가 협의 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

본 건은 구분 등기된 건물임에도 불구하고, 현황은 2개 호수(613호, 614호)가 벽체 없이 하나의 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 전용 공간 활용, 내부 구조 변경, 또는 임대 시 제한 사항이 될 수 있으므로, 정확한 현황 파악 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 지식산업센터의 특성

지식산업센터는 일반 건물과 달리 건축법상 용도 제한 및 관리 규약이 존재할 수 있어, 이를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 성수동2가라는 우수한 입지에 위치한 지식산업센터로, 2·7호선 역세권이라는 교통의 이점과 주변의 활발한 업무지구 환경을 갖추고 있습니다. 이는 향후 자산 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부와 상이한 현황은 명도 및 활용 측면에서 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다. 권리 관계 자체는 명확한 편이나, 임차인과의 협의 및 명도 관련 제반 사항은 반드시 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 성수동 지역의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 탁월한 교통망(2·7호선 역세권)으로 인한 높은 접근성 및 임대 경쟁력.

* 다수의 지식산업센터 및 업무시설 밀집 지역의 이점을 활용한 비즈니스 활동 용이.

* 대항력 있는 임차인 명도 완료 후, 전용 공간의 효율적 활용 또는 재임대 시 투자수익률 증대 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최적 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 제한적입니다. 최종 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정평가액 및 현재 시장 가격 동향

* 대항력 있는 임차인으로 인한 예상 명도 비용 및 소요 기간

* 향후 건물 활용 계획 및 예상 임대 수익률

* 본 물건의 현황과 공부 상이점 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성

인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 리스크를 감안하여 입찰가에 충분히 반영하는 것이 중요합니다. 정확한 입찰가 전략 수립을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.