나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51281 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 13층1391호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울동부지방법원 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""장지역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상15층 건물 내 제13층 제1391호로서,
외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

오피스텔로서 후첨 ""내부구조도""를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 업무시설(오피스텔, 사무소) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약40m 내외, 북동측으로 노폭 약34m 내외, 남동측으로 노폭 약20m 내외의
도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2014-03-20)(접합) , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>,(한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24~2025.9.30. 허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 윤화정)로부터 2026.07.01.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51281 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 13층1391호

용도: 오피스텔

토지면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

토지지분: 5.29㎡ (약 1.60평)

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가액

감정가: 200,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울동부지방법원 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역/지구 지정 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24~2025.9.30, 아파트 용도 부지) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 2013-08-29 접수: 소유권이전(신탁등기말소) (갑2)

* 2019-08-30 접수: 소유권이전 (매매가 189,000,000원) (갑3)

* 2023-03-06 접수: 가압류 (채권액 1,220,000,000원) (갑4) - 말소기준권리

* 2023-09-04 접수: 주택임차권 (권리금액 204,750,000원, 윤화정) - 말소 (을3)

* 2025-04-11 접수: 강제경매 (채권액 204,750,000원, 주택도시보증공사) (갑7)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본상 '을3' 권리로 주택임차권이 등재되었으나 '말소' 처리되어 있으며, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 '주택도시보증공사(양도전:임차인 윤화정)'로부터 2026년 07월 01일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 경매물건은 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 03월 06일에 접수된 김태준의 가압류 (갑4)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않으며, 말소기준권리 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 송파푸르지오시티

준공년도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층, 지상 15층

총 세대수/호실: 1376호

본 물건은 지상 13층에 위치하며, 내부구조는 오피스텔 용도로 이용 중입니다. 건물 외벽은 알루미늄 복합판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권

본 물건이 위치한 문정동 일대는 법조타운, 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 장지역 인근으로 유통 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 장지역 인근의 상업지구를 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 물건과 인접한 단지들의 경우, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하고 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 학군 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

임차인 윤화정 씨와 관련하여 '대항력 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 임차권은 말소되었고, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점 등을 종합하면 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 이러한 복합적인 권리관계는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 권리관계 리스크

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 채권 총액이 14억원을 초과합니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되지만, 복잡한 채권 관계는 권리분석 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 '유통상업지역'에 해당하며, 일부 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역', '비행안전제2구역' 등 여러 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 향후 재건축이나 용도 변경 시 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 입지 좋은 오피스텔로, 현대적인 건물과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임차인 관련 복잡한 권리관계 및 다수의 권리 설정은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 송파구 문정동, 장지역 인근으로 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 상품성: 송파푸르지오시티는 비교적 신축(2013년 준공)이며 현대적인 시설을 갖춘 오피스텔입니다.

* 시세차익 기대: 최근 실거래가 대비 감정가액이 낮게 책정되어 있어, 권리관계를 명확히 파악한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔은 2026년 5월 기준으로 210,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다.

임차인 관련 복잡한 권리관계로 인한 리스크와 현재 시세를 고려할 때, 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동이 있을 수 있으나, 175,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 할인율과 시장 가격을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.