나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51275 [1] 서울특별시 송파구 삼전동 5-7 메트로샤인 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 '삼전역' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 상가 및 주택 혼용지대임..

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건물내 4층 405호로
외벽:석재 붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차장, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

물건 비고

신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51275 (1)

서울특별시 송파구 삼전동 5-7 메트로샤인 4층405호

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 송파구 삼전동 5-7, 메트로샤인 4층 405호

건축물명: 메트로샤인

준공일자: 2018년 1월 17일

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 4층 405호

용도: 공부상 오피스텔 (주요 용도: 업무시설, 기타 용도: 오피스텔, 다세대주택)

건물면적: 23.33㎡ (약 7.06 평)

토지면적: 8.36㎡ (약 2.53 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51275 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

감정가: 252,000,000원

1.3. 권리분석

본건은 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건입니다.

등기부상 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-02-09, 김효기

* 소유권이전: 2021-04-02, 김대성 (매매 230,000,000원)

* 압류: 2022-01-28, 포천세무서장 (말소기준권리)

* 압류: 2022-12-12, 성북구청장

* 강제경매: 2025-04-14, 주택도시보증공사 (2025타경51275)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(문슬아)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-07-24

* 배당신고일자: 2022-08-01

권리분석 요약:

등기부상 주택임차권(문슬아, 보증금 230,000,000원)이 존재하였으나, '말소' 처리되어 있습니다. 또한, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 표시되어 있으며, 물건명세서상 특이사항으로 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

결론적으로, 본 경매 절차를 통해 매각될 경우, 임차인의 보증금 230,000,000원에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다.

1.4. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 삼전동 소재 '삼전역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 상가 및 주택 혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 송파구 삼전동에 위치하여 잠실 생활권을 공유하며, 삼전역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역에 속합니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 있어 유동인구가 있는 지역입니다. 다만, 단일 호실의 면적이 협소하여 개인 사업장보다는 임대 수익형 소형 사무실 등으로 활용될 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 삼전역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변환경: 주거지와 업무시설이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 편입니다.

* 교육시설: 서울송전초등학교 등이 인근에 위치합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없다고 판단되나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 있습니다. 다만, 제출된 확약서 내용을 고려할 때 원만한 해결이 예상됩니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 인상, 경기 침체 등 거시 경제 상황 변화에 따른 부동산 시장의 변동성 리스크가 존재합니다.

* 토지이용계획: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축분뇨관리법 등의 규제를 받고 있으며, 토지거래계약허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 건축물 용도 아파트 사용 부지)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 0원 인수 보증금: 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점이 가장 큰 장점입니다. 실질적으로 인수 비용이 적어 투자 부담이 크게 줄어듭니다.

* 입지: 송파구 삼전동이라는 강남권 접근성이 우수한 지역에 위치하며, 삼전역 역세권으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 7평대의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준히 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 적극적인 협조(대항력 포기, 보증금 반환 청구권 포기 등)로 인해 권리관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 서울 송파구 삼전동에 위치한 소형 오피스텔로, 감정가는 252,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수하지 않아도 된다는 점으로, 이는 매수인의 실질적인 인수 비용을 크게 낮춰주는 요소입니다. 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단되며, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 삼전역 역세권의 입지적 장점과 소형 면적의 임대 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 명도 과정에서의 변수와 부동산 시장 전반의 불확실성은 주의해야 합니다.

1.10. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 권리관계, 주변 오피스텔 매매/임대 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점을 감안하면, 보증금 230,000,000원을 제외한 실제 투자 비용을 고려해야 합니다.

* 현 시세 분석: 주변 유사 면적 오피스텔의 임대료 및 매매 시세는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 선으로 추정됩니다. (구체적인 메트로샤인 단지 내 실거래가는 확인되지 않으나, 일반적인 송파구 삼전동 오피스텔 시세 반영)

* 감정가: 252,000,000원

이러한 점들을 종합하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 보수적으로 접근한다면 250,000,000원 내외를 목표로 하되, 입찰 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.