나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9745 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9745 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9745 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제3층 제301호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9745 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9745 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 245,000,000원

토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

토지 지분율: 1773.1000000000001

건물면적 (전용면적): 33.04㎡ (약 9.99평)

건물 지분율: 3304

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자:

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 07월 14일

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "문교초등학교"로부터 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 직접적인 진출입이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매 절차를 통해 매각됩니다.

매각 시 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 존재하며, 매수인은 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 합니다. 이는 매수인이 반드시 인지하고 처리해야 하는 중요한 사항입니다.

채무자에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

해당 부동산의 소유자는 김OO입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설들이 분포하고 있습니다.

인근에 학교와 주거 밀집 지역이 있어 지역 주민들의 안정적인 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

단지형 다세대주택으로서, 주변 상권과의 연계성보다는 개별 주거지의 편의시설 접근성이 더욱 중요하게 작용할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

해당 건물은 2020년 7월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트조의 신축 건물입니다.

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 현재 이용되고 있으며, 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설을 갖추고 있으며 승강기도 설치되어 있습니다.

건물 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창으로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 핵심적인 리스크는 임차인 관련 조건부 매각입니다. 매수인은 임차인의 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하는 부담을 안게 됩니다.

토지이용계획상 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2026.1.16.)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 구조 변경 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

또한, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 그리고 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 건물 이용 및 개발에 있어 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

현재 임대 관계가 명확하게 파악되지 않아, 매수 후 임차인과의 추가적인 협의가 필요할 가능성이 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 지역 특성상 산업 시설이나 물류 시설 등이 분포할 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호하다는 장점을 가지고 있습니다.

주거 지역 내에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

하지만, 임차인 관련 조건부 매각이라는 매우 중요한 인수 조건과 다양한 도시계획상 제한사항들은 잠재적 위험 요소로 작용합니다.

제시된 감정가와 면적을 고려할 때, 소형 주거용 부동산으로서의 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

준공된 지 얼마 되지 않은 건물로, 내부 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 낮아 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

금천구의 지속적인 개발 잠재력과 지역 균형 발전 추세 속에서 주거지로서의 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

소형 면적과 감정가는 1인 가구 실수요자 또는 소규모 투자자에게 매력적인 진입 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 투자를 결정하기 전에 임차인 관련 인수 조건과 각종 토지이용 제한사항을 면밀히 분석하여 리스크를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계