나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9650 [1] 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 남부순환로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
내부 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 평지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 883-11에 소재한 지에스프라임 제4층 제403호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9650 (1)이며, 감정평가액은 276,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄로 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 토지 면적은 18.83㎡(약 5.70평)이고 건물 면적은 29.82㎡(약 9.02평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 7월 16일로 확인됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 남부순환로 후면의 주거지대로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 지적도상 남측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 17일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)입니다.

등기부등본상 을구 4번 권리로 주택임차권(노 소유, 보증금 269,000,000원, 전입일자 2020년 11월 13일, 확정일자 2020년 10월 15일)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 노 의 보증금은 269,000,000원이며 차임은 0원입니다.

'임차인 현황' 내 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'이 '인수'로 표시되고 '물건명세서'에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 부담해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 9.0평)의 다세대주택이 2026년 5월 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 276,000,000원으로, 최근 유사 면적 거래가액보다 낮게 책정되었습니다.

건축년도 2017년의 53.72㎡(약 16.2평) 다세대주택이 440,000,000원, 건축년도 2023년의 29.87㎡(약 9.0평) 다세대주택이 325,000,000원에 거래되었으며, 건축년도 2012년의 21.99㎡(약 6.6평) 연립주택은 140,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제403호에 위치하고 있습니다.

내부 마감은 벽지 및 일부 타일 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 학교, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 혼재하여 생활에 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 노 의 존재와 그 보증금(269,000,000원) 인수 가능성입니다.

만약 배당으로 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인은 인수해야 하는 보증금 잔액만큼 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지이용계획상의 일부 제한사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 권리분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

만약 임차 보증금 관련 추가 부담이 없다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 남부순환로 인근에 위치하여 교통 편리 및 주거 환경 양호.

* 실거래가 대비 저평가 가능성: 최근 유사 면적 거래가액이 감정가보다 높게 형성됨.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있으나, '임차인 현황'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고, 경매 절차를 통해 해당 보증금이 변제될 가능성이 있음을 고려하였습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 유사 면적의 실거래가(325,000,000원)와 감정가(276,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정평가액 수준인 276,000,000원으로 제안합니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협의 결과, 법원 배당 상황 및 타 응찰자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.