나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9685 [1] 서울특별시 구로구 구로동 770-59 제4층 제401호 아파트 경매

매각기일: 2025-11-27

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9685 [1] 서울특별시 구로구 구로동 770-59 제4층 제401호 아파트 경매

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서울남부지방법원 경매7계 2025타경9685 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 770-59 제4층 제401호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9685 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 770-59 제4층 제401호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

건물면적: 44.46㎡ (약 13.4평)

토지면적: 15.20㎡ (약 4.6평)

구조 및 층수: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층건 내 제4층

사용승인일: 1996.11.18.

이용상태: 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등)

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생설비 및 급배수시설

2. 입지조건

2.1. 교통 및 환경

본건은 서울 지하철 7호선 '남구로역' 북측 인근에 위치하는 역세권 아파트입니다.

주위는 소규모/중소형 아파트단지, 다세대주택, 도시형생활주택 등이 혼재하는 일반주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채무 관계

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 일반적인 경매 진행에 따라 낙찰자가 모든 소유권을 취득합니다.

본건은 소유자와 채무자가 주OOOOOOOO로 동일한 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 이OO입니다.

3.2. 명도 및 기타 주의사항

임대차 관계는 미상으로 조사되어, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지 (소유자, 임차인 등) 확인이 필수적입니다.

만약 임차인이 대항력 있는 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수할 위험이 있으며, 소유자 점유 시에도 명도에 대한 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.

특이사항 및 주의사항은 현재 제시된 정보로는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주위가 일반주거지역으로서, 노변 근린상가 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

대규모 상권보다는 주거지역을 기반으로 한 생활 밀착형 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 주거 편의

본건은 방 3개 구조로 소형 평수임에도 불구하고 실용적인 주거 공간을 제공하며, 소규모 핵가족 또는 신혼부부에게 적합합니다.

개별난방(도시가스 보일러) 방식을 채택하고 있어 난방비 관리가 용이합니다.

사용승인일이 1996년으로, 건물 외벽은 벽돌 마감, 창호는 하이샤시 창호 마감 등으로 관리되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하나, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 및 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역(진입표면)에 해당합니다.

이는 향후 증축, 신축, 재건축 등 개발 행위 시 고도 및 건축물 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다.

6.2. 명도 리스크

임대관계가 미상인 점은 앞서 언급된 바와 같이, 명도 과정에서 추가적인 노력과 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

6.3. 건물 노후도

건물의 사용승인일이 약 29년 전으로, 내부 인테리어 및 시설에 대한 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 양호한 소형 아파트 물건입니다.

감정가 2억 2천만 원은 현 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 판단되며, 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 접근성이 높습니다.

입찰 전 임장 활동을 통해 정확한 시세를 파악하고, 점유자 현황을 철저히 조사하여 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

개발 규제(고도 제한 등) 및 건물 노후도를 감안하여 적절한 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 핵심 입지

지하철 7호선 남구로역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 소액 투자 용이성

비교적 낮은 감정가와 소형 면적으로, 임대 수익을 목적으로 하는 소액 투자에 유리합니다.

8.3. 실거주 및 임대 수익 목적 동시 충족

방 3개 구조는 실수요자의 주거 만족도를 높이며, 동시에 임대를 놓을 경우에도 경쟁력을 가질 수 있는 실용적인 평면입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계