나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9701 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 839-6 청송평화헬스하우스 제비동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9701 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 839-6 청송평화헬스하우스 제비동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9701
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 839-6 청송평화헬스하우스 제비동 제2층 제202호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9701 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 839-6 청송평화헬스하우스 제비동 제2층 제202호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 232,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9701 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9701 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 839-6 청송평화헬스하우스 제비동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 24.88㎡ (약 7.52평)

건물면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡4동주민센터" 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 강서구는 서울 서남권의 주요 주거 지역 중 하나로, 마곡지구 개발 등 꾸준한 도시 발전이 이루어지고 있는 지역입니다. 다만, 화곡동 일대는 빌라 밀집 지역으로 주차 공간 부족이나 상대적으로 낮은 편의 시설 접근성이 단점으로 지적될 수 있습니다. 인근에 서울식물원이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 상세 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층 202호이며, 평스라브 지붕으로 되어 있습니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시 마감 등으로 이루어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형의 토지로서 현재 주거용으로 이용 중입니다. 본건 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 임OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항입니다. 이는 선순위 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 경매가 진행됨을 의미합니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하지만, 이 물건의 경우 그럴 위험이 낮아졌습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 명확한 파악이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 화곡동은 대규모 주거 단지가 형성되어 있는 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 주거지로서의 안정적인 수요를 기반으로 하며, 배후 수요가 풍부한 편입니다. 다만, 지역 내 상업 시설은 주로 주거 편의를 위한 소규모 업종이 주를 이루고 있어, 투자 수익률 측면에서는 입지적 장점과 함께 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 생활 정보

주변에는 화곡4동 주민센터와 같은 공공시설이 있으며, 서울식물원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 조성합니다. 또한, 강서 자치회관 등 주민 편의시설도 이용 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성도 무난한 편입니다. 주변에 다양한 편의시설 및 병원, 학교 등이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "임대관계 미상"이라는 점입니다. 비록 주택도시보증공사가 대항력 포기 조건을 제시했지만, 실제 임차인의 점유 및 명도 관련 분쟁이 발생하지 않도록 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 화곡동 일대는 빌라 공급이 많아 전반적인 부동산 가치 상승 탄력이 제한적일 수 있으며, 주차 공간 부족 등의 생활 불편 요소도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하) 등의 용도 제한은 향후 건물 증축이나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)에서 진행하는 '대항력 포기조건' 매각 건으로, 일반 경매 물건 대비 인수 부담이 줄어드는 장점이 있습니다. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있으며, 291,000,000원의 감정가에서 유찰될 경우 더욱 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다세대주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대하거나, 실수요자로서 내 집 마련의 기회로 삼을 수 있습니다. 화곡동은 지속적인 개발과 더불어 교통 인프라가 확충되고 있어 향후 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.9. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 839-6 청송평화헬스하우스 제비동 제2층 제202호 경매 물건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자의 인수 위험이 낮아진 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 주변 편의시설 및 교통 환경도 양호한 편입니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점과 화곡동 지역의 빌라 밀집 특성을 감안하여 신중한 현장 조사가 필수적입니다. 제시된 감정가와 향후 진행될 유찰 여부를 면밀히 분석하여 최적의 투자 결정을 내리시기를 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계